レイハワイ不動産のブログ
ハワイの不動産マーケット・投資・売買・一棟収益・リノベーション・賃貸・管理から移住・教育・生活・観光情報まで
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お陰様で賃貸物件が増えます. そして不動産取引、管理にまつわる裏話.




Arryです.










お陰様で現在4つの契約が同時進行させて頂きました。


恐らくこの先も、私がカリスマエージェントになったとしても
4つの契約は無いと思います。。




4部屋全てを賃貸として貸し出させて頂きます。
一部はリフォームを行い、出来るだけ利回りを上げる
努力を行います。











購入された物件の家賃のレンジは1200ドルから1600ドル。
この辺りが単身者の方がハワイを感じる物件として住みたくなる
価格帯となります。



普段から物件管理を行い、リーシング活動を行っていますが、
とにかくこの辺りの物件が不足していました。



入居されたい方、退去される方のタイミングが合わなかった事、
数知れず、





4月中旬頃から入居可能となりますので、興味ある方は
こちらのページご覧下さい。










ちなみに今回の物件、表面で利回り8〜10%となっています。
日本のように築が古くなっても価格が下がりにくい。というか
価格が上がり続ける可能性が有り、しかも日本の税法上償却が大きく
個人の所得税の節税対策に有効です。

(ただし減価償却のスキームに関しては、出口、特に売却益に関しては
 しっかりお考え下さい。)





将来の修繕積立計画もしっかりしており、管理費も抑えられているコンド、

そして購入前のインスペクション(物件調査)をしっかり行い、
不具合箇所をしっかり修繕しつつ、同時にリノベーションを実施。

それでも実質、5〜6%の利回り。



ドルでの収入を得れる物件、如何でしょうか?
弊社にて管理、リーシング(広告、募集活動)を行います。








しかし課題も有ります。



今回契約が続き、私自身でその購入頂いた物件の管理も行う。

やはりマンパワー不足かな、と感じます。

ハワイの管理会社、管理人、業者の対応には島国のスローな
空気が流れています。



ローカルの方はそういう環境で育っていますので待つことなども
仕事がちょっとルースなのも問題ないですが、やはり日本のオーナーさん、

テナントさんにはそのようなスローな空気が通用しません。



幸い私どもは、今のところ他の管理会社に比べると物件数が少なく、
細かな管理が行えます。

また物件の空室の期間が1ヶ月を超えた物件はございません。



日本では一人で100〜300戸の管理、当たり前に行っていますが、
ハワイではどしても一人でそのような戸数、管理する事は出来そうにありません。。


今後は物件が増えてもサービスの質を下げずに、一人あたりの作業効率を上げるか、
アメリカ、特にハワイで、今後は大きな課題となります。


社員ともども精進してまいります。


















ちなみに今回は4物件、それぞれ異なる買い主さんの
お手伝いをさせて頂きました。

もちろん弊社のブローカー、エージェントに手伝ってもらいならが、










ハワイでも日本でも注意が必要なのは、両手(デュアルエージェンシー)
と言われる、買い手と売り手が同じエージェントで契約を行うパターン。



これは私達エージェントにすれば、手数料が倍となりますので、
日本同様、ここハワイでもこれを狙う方がいます。



おそらく悪気などなく、ハワイの場合はマーケット的に売り主の立場が
かなり強い事から、売る物件さえあれば
、後は買主を見つけるだけで簡単に
契約出来てしまいます。



自分のお客さんにその物件を買ってもらうと同時に二つの契約となり、
非常に効率が良くなります。







しかし売主さんは安く売られる可能性、

買主さんは高く買わされる可能性、


エージェント、不動産会社の都合で契約を成立させたいが為に、

情報開示などが相手に伝わらない可能性など、


エンドのユーザーには
様々なリスクが発生しますので
注意が必要です。




日本、ハワイともに法律上では禁止されておらず、
追加の契約書に買い手、売り手がサインするだけで
デュアルエージェンシーが
成立してしまいますので、そのような契約書(Dual Agency Addendum
というものを
不動産会社、エージェントから準備された場合、
十分にそのリスクご理解下さい。



上記のリスクをわかった上で、どうしても欲しい物件、
という事であれば良いですが、購入されてから問題が有っても、
契約書にサインされれば、責任追求が難しくなります。






特に英語やマーケット、契約の仕組みがわかっていないハワイで
何も知らずに、契約が実はデュアルエージェンシーだった。
という話しを良く聞きます。








日本も同様。


売主の力は強くないですが、マーケットが閉鎖的。

ほとんどの不動産会社は売り物件を預かると、データベースに登録する義務は
有りますが、規制、調査が緩く、まずは自分で買主さんを見つけようとします。

昔に比べると、自分で買主さんを見つけるのが難しく、
マーケットに放出する事が多いですが、それでも手数料が2倍になるなら、
ゆるい規制を潜り抜け、なるべくマーケットに出さず自分でホールドします。

特に私が所属する大阪などでは(笑)





ハワイでは全ての売り物件は必ずデータベースに登録する義務が有り、
厳しい罰則も適用されます。

ただ結局は売主さんから預かっている売り物件を登録せず、
自分で買主さんを見つけてから
物件を登録、他のオファー(買い付け)が
あっても無視する。


という事が出来てしまうので、あまり意味がない規則となります。
どこの国でも不動産屋は賢いです。。






手前味噌ですが今回全ての契約、良い価格での成約お手伝い出来き、
お客さまはもちろん、買主さん、売主さん、エージェントさん、社員さん、
皆さんが喜んで頂けたと思います。












皆さまのお蔭です。






ただ先ほど述べたように、今後どう管理し、価値を上げていくか、
また同時に、住まれる方の満足度を満たす事が出来るか、



課題はまだまだございます。




レスポンスの早さは誰にも負けない、人として何が正しいかを判断基準に、
お客さま、社員とまた感動を共有出来るよう
精進してまいります_(._.)_







Arry




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ウォークスルーのポイントとイリカイの投資的価値




Arryです.








素敵なお部屋のご紹介です。







お客様が契約されたイリカイのお部屋、
ホテルプログラムに運営を任すと2ベッドルームで5年間、
毎月4,700ドルの家賃保証となります。











009.jpg



こちらのタイプのお部屋、マウンテンビューの設定ですが、
ベッドルームからはばっちりヨットハーバー、マジックアイランド、
そしてアラモアナビーチまでが臨めます。




これだけのビューが確保出来、オーシャンビューより価格設定が
ぐっとおさせられているお部屋となります。





また別のマウンテンビュー2ベッドルームに比べて、
明らかにビューが良い割には価格、それほど上には設定
されていません。











先日、こちらのお部屋のウォークスルーに行ってきました。



通常セカンドハンドを購入される場合、
インスペクション(物件検査)を
買主さんの責任で行いますが、
今回は大量のお部屋を一斉にデベロッパーがスケルトンから改装を行っていますので、
ウォークスルーと呼ばれる、新築物件で用いられる仕組みを導入しています。




ウォークスルーもインスペクション同様、お部屋に不具合が無いか確認します。

ただセカンドハンドの場合、通常As is(現状有姿)という条件が付いてきます。
これは現況のまま売りますので、不具合は買主さんの責任でお願いします。
というもので、買主さんが納得出来ないのなら、では売らない。
と言われてしまう可能性が高くなります。


(もちろん費用負担の交渉を行いますが、)


ウォークスルーの場合は、新規分譲のお部屋を購入するので、
買主さんの指摘事項は、基本クローズ(引き渡し)までに修復してもらえます。









さて今回見つけた不具合は、

004.jpg


こちら、このままでは宿泊客の方が扉を開ける時、
取っ手が必ず壁にぶつかり傷つきますね、

ストッパーを追加するように指摘。









するとすぐにその場で直しが入りました。

005.jpg



日本でも何度かウォークスルーを行ってきましたが、
このクラスの物件になるとさすが対応は早いな、と感じました。


大量にお部屋を供給しているので、対応も早く、
指摘した瞬間から直しが入っていました。







ただ指摘しなければあちらから直す、とうい事はまずございません。
そこで専門家、そしてエージェント全員でお部屋の隅々まで確認します。


011.jpg
006.jpg



写真のトーンを落としてようやくわかりますが、
壁の塗料が一部剥がれたか、塗り残しか、塗料が飛んだか、
色が変わっていますね、









オーバーフローや風呂の栓が古いですね、

007.jpg



交換してもらいましょう。



あと写真撮っていないですが、キッチン、トイレの便器と床の間、
その他洗面と壁の隙間など、しっかりコーキングされている事、
確認して下さい。


住まれてからのお掃除の手間、設備の長持ちの事を考えると、
やっているのとやっていいないのでは大きく違います。


水回りの隙間から必ず水やゴミが侵入しますので、
事前のコーキング、見落とさないように。









そしてリビングのカーペットとフロアの段差、
恐らくほとんどの方は気づかないレベルだと思いますが、



001.jpg



床上げしてもらいましょう。





床上げはおそらく結構な労力でしょうが、はっきり今言わないと、
ホテルとして運用されてからの修復では稼働率にかかわります。



この段差はliability(賠償責任)にも関わる問題になる可能性が有ります。
宿泊客がつまづき怪我をした場合、アメリカの場合オーナーを訴える、
という事がございます。


もちろん保険に加入しリスクをヘッジしますが、
このようにウォークスルーで指摘していた事はオーナーを
守る判断材料にもなり得ます。








今回のウォークスルー、弊社の保険担当Sean Isonoさんにも
同行してもらい、
見積もりをもらいます。


008.jpg




ホテルで加入している保険と合わせて、完全に上記のようなリスクを
カバー出来るよう見積もりをしてもらいます。


もちろん免責額、保険料との兼ね合いでどこまでリスクをヘッジするか、
という判断必要となってきます。



なかなかショーンさんのように実際お部屋まで見に来て頂ける方は
いないですね、








013.jpg


私どもはウォークスルーは各専門家だけでなく、
出来るだけ多くののエージェントで行ないます。




手前味噌ですが、弊社エージェントは皆で協力し
一つの取引きを協力しながら行います。


これは完全歩合となっています他の不動産会社にない特徴となります。
少人数ですので成り立っているようなものですが、









そしてバルコニーのレールの錆。

003.jpg


出来る限り落としてもらいましょう。










010.jpg

タイルの色が一部違いますね、






002.jpg

カーテンが長すぎるのは問題外、、








012.jpg


配管、各家電、設備がしっかり作動するか、水回りの点検は当然行います。







今回、設備の保証、躯体、リノベ―ション箇所の保証が1年ついています。
引き渡し前にこのように専門家も呼んで出来るだけ直してもらいますが、
使ってみないと見抜け無い事もございます。








ウォークスルーから同じタイプのお部屋が何戸か残っている場合、
あえてリノベーションが終わっていなかったり、設備が付いていない
お部屋を契約する事で価格交渉がしやすく、しかも未完成部分の保証期間が
少しですが伸ばす事が出来ます。









不動産価格の極端な下落が起こりにくいハワイの不動産、
特にオーシャンも臨む事の出来るスペシャルな物件、
そして掛かる経費が読みやすく、空室のリスクが無い月4,700ドルの家賃保証。



これである程度、ローリスク、ローリンターンの元本保証の金融商品と
リターンを比べる事が出来るのかなと思います。



お持ちの資産のポートフォリオの一部をドルの現物資産で、
また今後ドルの収入を得れる事、価値が上がる事でローリスクですが、

ミドルリターンを期待出来るのかな、と思います。









それにしてもこのお部屋からの夜景もさぞ綺麗でしょうね、




イリカイ




このゴールデンウィークに利用される際は、夜景見に行きますね!









 
Arry



 

※こちらの物件は弊社のリスティングではございません.
※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
 リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい.
※買主様の承諾の上での掲載となります.




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   アリーの好きこそ不動産の上手なれ in ハワイ  
 


嵐とiPhone6と不動産。マーケットが上昇局面に活用するフリップ(転売)という投資手法の本当の意義とは、



アリーです.



嵐 ハワイ コンサート



嵐のコンサートが今日、明日と開催されます。

昨日からワイキキは女性であふれかえっていますが、
きっとコンサートの始まる夕方頃には
ガラガラになるんでしょうね、





そしてiPhone6が今日から販売です。


iPhone6 販売 ハワイ



雨の中朝からかなりの列が、




やはり好きなものに対しては皆さん気合いが違います。


キーワードは、自分が好きで形に残るもの、
記憶に残るものでしょうか、


そして価値が下がらないもの、という要素を加えれば
不動産、という事になりますでしょうか。


今回は不動産に関する、かなりマニアックな内容になります。
投資に関するお話しさせて頂ければと思います。




ハワイの不動産マーケット、動いています上
これからすごい上昇がはじまりそうです。



International Market Place




金利や維持費が高く、融資の基準が日本より厳しいハワイ、
やはり投資として考えると、月々のキャッシュフローではなく、
売却の差益(キャピタルゲイン)を狙った投資となってしまいます。




長期保有することで資産価値を高めるのは、
ハワイのマーケットであれば、間違いない物件を購入することで
手堅く狙えます。

※ハワイのマーケットの特色、何故物件価格が下がらないか?
というタイトルでまたブログで紹介させて頂きます。



そしてマーケット上昇傾向の今、短期間で物件によっては
他の物件よりかなりの上昇を記録しているものがあり、


そのような不動産価格が上昇局面に突入している局面で活用出来る、
フリップ(転売)という投資手法を紹介させて頂きます。


物件をフリップして利益を確定し、
資産価値上昇を加速度を高めるというものです。


普通に資産価値を上げる事は、わざわざ短期でフリップしなくても
長期保有していれば可能です。


同じ率で価値が上がり続けていくなら、短期で売買するより
無駄な経費も払わずに長期保有している方が賢い選択となります。




たまに短期でフリップする方が儲かりますよ、
と勧める不動産エージェントがいるかもしれませんが、
エージェントは手数料で儲かりますが、
クライアントさんは損をします。



以下実例を元にフリップの意義を説明させて頂きます。




ハワイアンモナークの実例
マリンサーフ・ワイキキの実例




ハワイアンモナークの実例







驚いたことに約二週間前にハワイを発ったのですが、
たった二週間の間に、私がリスティング(売りに出している)している

ハワイアンモナーク




159,500ドルで売りに出していますがいつのまにか
スタジオタイプ(1ルーム)、所有権付きの市場で最安値となりました。

※現在1,100ドルで賃貸中です。


二番目に安いお部屋が17万ドル台と、1万ドルほど差がございます。



二ヶ月前に弊社にて売却したお部屋は14万ドル台でしたので、
14万ドルから17万ドル⇒ 約20%の価格上昇です。


20%の価格上昇時点で売却をすると、保有期間中家賃収入があると仮定して
10%の利益率を確保できることが出来ます。
(かかった経費を約10%と仮定)


1年で20%上昇した時点で売却すると、10%の利回りとなります。
半年で20%上昇した時点で売却となると、年率40%の利回り。


しかしモナークは実際2カ月で20%の上昇を記録しています。
それでいくとなんと年率120%の利回りとなります




ハワイ 不動産 マーケット

1987年から2014年のオアフ島中間価格の推移です。
が戸建て
がコンド
マクロで見るとリーマンの影響も低く過去価格上昇、維持を繰り返しています。
1987年以前も同じようなスパンで同じような推移を繰り返し、右肩上がりにきています。





ちなみにハワイの不動産の中間価格、戸建て、コンドともに
2011年から3年ほどかけて、
均で1.2倍の上昇を記録しています。


他の物件が3年かけて20%の上昇を記録したのに対し、
モナークは2カ月で20%の上昇を記録。




このように需要と供給の関係でマーケットの中でも特別上昇率が高い物件を
見極め、フリップを行い、長期保有に比べ資産価値の上昇を早める。



具体的には、

短期で120%の価格上昇を基準に動くであろう物件に対して投資を行い、
利益を早期に確定する。そして更にレバレッジを利かしていく。





ミクロでみると、物件、コンドの階数、向きなどにより
マーケットは微妙に動きます。また下落の要因も突然発生します。
やはり短期で上下する物件がありますので、それを見極める。


それを見極める事が出来ればフリップ、
今のマーケットでの、効率が良い投資手法かな、
と最近の傾向を見て思っています。




このマーケットの急激な上昇、いつまで続くかは未定です。
最終の出口はマーケットを敏感に読み、利益を確定せずに
長期保有用の物件を次の上昇局面までキープする。

という事も必要かもしれません。


但し、金利は上昇していると思われますので、融資を活用しての
長期保有する判断には十分慎重になって下さい。


金利上昇局面ですので、リスクヘッジの為、30年固定で早目に
借入されることをお勧め致します。
※現在、及び今後の金利の動向に関しては、メルマガで紹介させて頂きます。



最初は小規模な物件を何部屋か所有し、レバレッジを利かしていきますと
更に安定した収入、爆発的な利回りが見込めます。



ただし5年以下の短期譲渡、日本では個人ですと税率39%となります。
(5年を超えると20%)
ハワイでの不動産所得、売却益に関しても、もちろん日本で
申告が必要となりますので、購入時には国際税務のわかる税理さんと
十分ご相談下さい。
(もちろん弊社からもご紹介可能です。)



また築年数が古い物件を購入し、償却がたくさんとれるといっても、
売却時の簿価はその分減り、譲渡税がかなり増えてしまいます。


売却時に他の不動産で損を計上出来ない限り、
減価償却を使ったスキームは、税金の繰り延べにすぎませんので、
予めご留意ください。

法人で購入されますと、不動産以外の経費も計上出来ますので、
予め損が出そうな年に売却をあてる事が比較的容易かもしれまんね、


ちなみにアメリカでの鉄筋コンクリート造の償却年数は、
購入してから27.5年で均等に償却されます。

日本の場合は、法定耐用年数(47年)-経過年数+経過年数×20%
で償却されます。

ハワイアンモナークの場合は35年経過していますので、
19年で償却されます。
(詳しくは税理士さんにご相談下さい。)



マリンサーフ・ワイキキの実例








そして現在マリンサーフという物件をお持ちのIオーナー様、
購入されたのは2011年年末。


21万ドルで購入されました。円で換算すると1,600万円ちょっと。
そして現在、マーケットでは32万ドル!ほどで取引されています。



21万ドル⇒32万ドルへと50%の上昇です。
円は昨日のレート108円として、3,456万円。
なんと200%の上昇(2倍)です。


為替に関しては、上がる時もあれば下がる時もありますので、
原則為替の変動は考慮せず、純粋にドルで考えられた方が良いと思いますが、


一部の円をドル、またはアメリカの不動産に組み替えることで、
しばらく続くであろうドル高のメリット享受、
円だけで保有する事へのリスクヘッジが可能です。


このような勝ち組の物件を購入された場合は、
短期でのフリップを行う必要もないですが、売却後の資金を
頭金に投入し、レバレッジを利かすことで更に安定した
個人資産の形成を行う事が出来ます。






それにしても為替が動いていますね。。

来月の更なる金利緩和縮小、0金利政策の見直しなどで金利が上昇し、
更なるドルが新興国からアメリカに戻り、ドル高の流れは加速される方向です。
大統領選挙なども影響しますし、110円を超えるとそこから更に
上昇しそうですね、、


今からは金利も上昇傾向、不動産もしばらく上昇傾向ですが、
いずれは上げどまり、また停滞時期がやってきます。

http://arry.jp/?eid=278



恐らく極端な下落なく、いずれ上層局面に入りますが、
そのスパンを待つには時間がかかります。


※ 極端に価格が下落しない理由は、またすぐに
  ブログに書かせてもらいます。

  ⇒ ブログアップしました!こちらからどうぞ


ハワイの不動産のインフレ率(長期でみると年率およそ6%)を考慮すると、
物価上昇率(年率およそ3%)に対するメリットが、上昇局面だけでなく、
長期的にありそうです。



キャピタルゲインだけを考えるのではなく、
カントリーリスクなどを考慮し、ドルに換え資産を
分散させ、安定させる。というだけの意味でもハワイの不動産、
非常に良い資産の投資先ですが、


それに加えハワイという安心感や、楽しみ、ステータスも加えると、
ライフスタイルに更なる深みが増します。



年末(およそ3ヶ月後)には戸建ての中間価格が77.8万ドルになる
という予測がございます。
(現在はおよそ70万ドルです。)


冒頭に述べたように、これからすごい上昇がはじまりそうです



ハワイ 不動産 マーケット



2000年から2007年のように、右上に向けてグラフが伸びて行きそうです。


という事は、不動産を利用して個人資産を増やしたい方は、
今はフリップに向いている局面
ということは意識された方が
良いと思います。



もし詳しく聞きたいという方がいれば、来週末相談会を開催しますので、
是非ご参加ください。
今朝のアロハストリートでも紹介されました。



と今日は商売っ気のあるブログとさせて頂きました。







Arry







※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
 リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい。 

※当社は本データの内容、マーケットの予測を保証致しません。  
 ご自身の責任でご判断下さい。
 


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ホテルコンドの収益性 新リッツ・ワイキキは果たしてどうか?


リッツ・ワイキキの東棟、いよいよ販売が開始されます。
ブランド力を持つリッツ、ホテルコンドとしては、
人気が集中することでしょう、


届いたばかりのイーストタワーのフロアプラン、価格表が
欲しい方はこちらよりお問い合わせ下さい。





リッツ・ワイキキ




さて今回はホテルコンドに関する収益性、
実際のキャッシュフローはどうか、という専門的なところを
見てみましょう、


やはりホテルコンド、ご自身の使用したい時に利用し、
その他の使わない期間を他人に貸す、とういメリットが
ございます。





リッツ ワイキキ




95%が予約されている西棟の方は、既に工事が着工しています。
東棟は遅れて着工予定ですが、東棟より若干遅れての竣工予定です。







さて、実際ホテルに任してのキャッシュフローと、
ホテルに任せず長期賃貸した場合の収益は
どう違うのでしょうか?



ホテル名は伏せさせて頂きますが、弊社で管理している
ホテルコンドを例に見てましょう。



 ※ ホテルコンド(またはコンドテル)とは、
   短期(半年以内)でも貸し出す事の出来るコンドのことになります。
   得に1日単位で貸すことが出来るコンドを、一般的にホテルコンドと
       呼んでいます。 アイランドコロニー、ハワイアンモナーク、パシフックモナーク
   ワイキキバニアン などが有名ですね、

       規制の関係で、ホテルコンドの数はワイキキ内でも とても限られています。
      (裏を返せば流動性が他より高めです。)





これらのコンドを購入され、賃貸を行いたい場合、
そのホテルに管理を任せるか、
(ホテルプールに入れると言います。)


また私どものような管理会社に長期賃貸任せるか、
またはホテルコンド以外の会社にバケレンを頼むか、
自分で管理するかのチョイスがございます。

※ 外国に居住の方は、ハワイ在住の方、または会社に
  管理を任す必要があります。



通常は、ホテル、バケレン会社、長期賃貸専用の管理会社の
チョイスとなります。



そして貸し方ですが、 せっかく短期で貸せるホテルコンド、
短期で貸した方が収益が上がるのではないか、と思いますが、
そういうわけでもございません。



短期で貸す場合、 宿泊者が途切れなく宿泊されればもちろん、
かなりの収益が期待出来ます。


(通常短期の方が長期より一泊あたりの単価が高いです。)



ただし、予約が途切れ途切れになってしまう可能性があります。
そしえて、広告宣伝、清掃、ホテルマンの人件費などで
経費がかさみます。



短期で管理を任す場合、 通常短期貸しは広告を大々的にして、
宿泊客が なるべく途切れないように、大手ホテルチェーンに
管理を任せます。



(各ホテルコンドの1階には、各ホテルコンドを管理している
 ホテルチェーンのチェックインカウンターがあります。)


各ホテル(コンド)により収益の分配方法、オーナーが
利用出来る期間、などが違います。


一方、長期貸しの場合、一泊あたりの単価は低くなりますが、
かかる経費は一般的にホテル管理より低くなります。



空いたり、入ったりの間隔が長いので、広告、宣伝、管理の
手間が少ないのが理由となります。


ただし入居者が滞納した場合や、ずっと部屋が決まらない場合などの
リスクもございます。





もちろん部屋を長期で貸すのでオーナー様自ら、
自分の物件に住むことは出来ません。

(ただしテナント様に退去して頂くことは
日本に比べて比較的容易でうす。)




この2つの貸し方、

短期のホテルプール vs. 及び長期貸し

両方のパターン、私どものオーナー様が同じコンド内の
別のお部屋で行っています。



前年の実績、及びホテルコンドにかかる経費の詳細は
ずばり、、





ブログでの紹介は控えさせて頂きます。。
センシティブな情報の為、、メルマガでのみ紹介させて頂きます。
引っ張って、申し訳ございません。




ホテルコンドの中にも様々なタイプが有り、リッツのような
新築&ブランドを選ぶのか、それともコストパフォーマンスに
優れたコンドテルを選ぶのか、


お客さまのビジョンに合った選択をして頂けたらと思います。



※ ちなみにリッツ、ホテルコンドにした場合のホテルマネジメント費、
  未だ詳しく発表していません。



さぁリッツ、いきなりどれくらいの申込みが入るのでしょうか、
ちなみに私のお客様は、新たに建てられる東棟より、
眺めが良く、応接室などの設備が整った西棟のキャンセル待ちを
選択されました。




収益性にこだわることなく、ブランド力に魅力を感じ、
自ら滞在を楽しまれる方にはリッツ、やはりお勧めです。





Arry



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物件見学ツアー、満喫されましたでしょうか?


到着してから休みなく物件見学、
そしてあい間に観光。


ハワイ 不動産
ハワイ 物件






私も久々に楽しみましたSMILY


ゴルフ ハワイ
ゴルフ


なんといってもハワイ、風が心地よく最高!!



皆さんと始めたゴルフ、
ハワイに移住が決まってから約10ヶ月、
まったくクラブ握っていませんでしたが、やっぱり楽しいグッド






長屋 ハワイ


カカアコの高級コンドも見られましたが、
やはり日本で既に不動産投資をやられているので、
利回りを気にされる方が多く、郊外の一棟物や、
築古のリノベーション戸建てに興味があったようです。








そして、
やはり海もはずせないですよね波




サーフレッスン ハワイ
Waikiki Surfing
Surf
waikiki surf
海
サーフ ハワイ
海 ハワイ 水圧 飛ぶ
 
水圧で飛ぶ ハワイ 
ワイキキ




一棟 ハワイ



リノベーションしたら面白そうな物件、



実住+その他の部分を人に貸して、利回り東京近郊と同等
とうことで管理さえしっかり出来れば面白いですね、

Kオーナー、とりあえずファイナンスに関しては
確認しておきます。






ハワイ 観光 不動産


こちらが私の車になります。
8人乗れますので、団体様でも問題ございません。



この木何の木 はわい
ハワイ この木何の木
商業物件 ハワイ


商業物件も探せば利回りの良い物件有りそうですね、
ただし複雑な権利の問題、免許関係、人件費などのコスト、
じっくり計算しないと、


M&Aから移住に関して、不動産売買以外のお手伝いも
出来そうです。






そして、リムジンに乗って車


リムジン ハワイ
ハワイ リムジン







ハワイの不動産王の自宅にてパーティーですグッド



オーナーさんはベトナムからの移民ですが、
西海岸で成功後、ハワイの不動産を継続して買い替え、
現在では26戸の豪邸、共同住宅を所有しています。


このようなお家でのパーティーも手配可能ですので、
興味ある方はお声掛け下さい。


アメリカ、ハワイの投資に関してのノウハウも
聞くことが出来ますw




サンセット ハワイ
サンセット ハワイ



しかし、皆さんが帰られると寂しくなります。



私も定期的に帰国しますので、
また大阪かハワイでミーティング(という名の飲み会)
行いましょう!
 




Arry





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団体様のご到着です。


大阪、東京、札幌の投資家さんグループが到着しました。
ほとんどの方とは先週大阪で会っていたばかりですが、
ハワイであうとまた新鮮ですにじ


レイハワイ不動産 ハワイ





札幌、東京からの到着組も合流し、


レイハワイ



早速弊社のエージェントと物件見学ツアーへ車







レイハワイ不動産 物件見学



上は1.5ミリオンから下は25万ドルの物件まで、



賃貸に出す場合の実質利回りを計算しながら、
1件1件、投資家の観点、また入居者の観点から
物件見て回りました。



幸い、弊社で管理している物件の同じ間取りのタイプ
が売りに出ていましたので、いくらでお部屋を貸せるか、
などの具体的アドバイスをすることが出来ました。


レイハワイ 不動産



また利回りを追求する日本の投資家さんらしく、
建ぺい、容積、一種単価などの指標を元に
土地から仕入れた場合、築古物件をリノベした場合など、
ブローカーのイブゲニーも困るような質問をされていました。


何件か、気になる物件が出てきたようですので、
日にちも残っているので、直接現場、見に行きますかぴのこ:)





そして夜はもちろん、サイドストリートイン


レイハワイ サイドストリートイン





今回の新メニューはこちらビール


サイドストリートイン ハワイ



オパカパカ、


あっさり白身で、おいしく頂けましたグッド
さぁ、注文したことのないメニュー、減ってきましたね、
次は何に挑戦しましょうか、、




明日からも濃いツアー、一緒に楽しませて頂きますよSMILY




レイハワイ不動産



しかし皆さん時差ボケ知らずで元気です。




Arry



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日本の不動産投資の現状



久しぶりにいつものメンバーで集まりました。



皆さん大阪在住の方々ですが、
大阪に限らず地方でも投資を行っています。




.ハワイ 不動産




新築から中古一棟、また地方での戸建て分譲など
様々なことをやっておられます。




新築に限ると、芦屋に来月竣工の物件をお持ちのI氏、
ゼネコンに依頼しても当時のRC坪単価は50万円だったのが、
なんと今新築仕込むと、中小規模の工務店などでも坪、
最低60万は必要とのこと。。





しかも業者さん、お客さんを選びます。






札幌から福岡まで5棟を所有されているA氏、
現在利回り11%以上を出そうとすると、地方の優良立地を選び、
木造戸建ての新たなスキームを考えるしかないとのこと、






消費税の駆け込み、東北、オリンピック関連への需要過多による
材料不足、材料価格高騰。職人不足。他の投資より不動産が良いと
考える層の増加による建築増加。


これらにより坪単価、急激に上昇しています。





まだ一般企業の給与が増えてないので、
景気回復の実感がないですが、確実に投資家さん、
お金を使いたくて仕方ない様子です。





家賃は簡単に上がらない中、インフレ、金利上昇、
確実に起こりそうです。



ということは、やはり今住んで頂いている入居者さん、
大事にしないといけません。







知らない間に、


建築業界、飲食業界(吉野家のアルバイト、時給確実に上がっています。)
の賃金が上がっており、人手不足も起こってます。



そして、一般企業、もちろん給与を上げてくると思います。




景気は上昇しますが、私の回りの投資家さん、
既にバブル崩壊の出口も考えています。




資産の分散という点では、皆さんハワイの物件を購入したい、
とのことですが、やはり利回りも重視されているようです。




利回りを上げる方策、様々なご意見を頂きました。
有難うございます。近い将来実現出来ればと思います。







いゃ〜しかし、もつ鍋、にんにくの出汁が効いて最高でした。
また太らせていただきます。ごっつぁんです料理






Arry



※当社は本データの内容、マーケットの予測を保証致しません。
ご自身の責任でご判断下さい。



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バケレンへの投資 ⇒ 自分で使え、利回り良し


弊社で管理させて頂いている物件(マリンサーフ・ワイキキ)の
長期賃貸を行っている中での、具体的な利回りが確定しました!




Marine Surf



今後バケーションレンタルにコンバージョンし、
更なる利回りの向上を目指します。







ハワイの物件を投資する場合、ご自身でも購入した物件、
利用したいですよね。


ただし利回りを上げる為には、どうしても長期レンタルで
貸し出す、とういうのが定番の投資法になっており、


それでは自分が行く時に利用出来ない、
ということになってしまいます。




バケーションレンタル




バケレンですと、もちろんハイシーズン時の
ご自身での利用されると、利回りを下げることになりますが、


オフシーズンに予約の入っていない空白の期間を利用して、
ご宿泊する。ということであれば、あまり利回りを下げずに
宿泊することが可能です。



自分の物件にたまに泊まって、お部屋の様子をご自身の目で確かめる。




バケレンのメリットとして、お客さまは基本ホテルのような感覚で
利用され、短期での利用となりますので、当初のイメージをキープ出来る。
ということも言えます。



長期レンタルですとやはり、お部屋はその方のイメージに染まってしまいます。






ハワイ バケレン 利回り



そして、キャッシュフローを優先する日本の投資家さまにも
満足頂けますSMILY




但し、運用には売買専門の不動産業者には持ち合わせていない、
しっかりしたシステム、知識がないと任すことが出来ません。


当社では調査した中で最もサービスが行き届いていると判断した
バケレン専門業者にアウトソーシングを行っております。




具体的なバケレンコンバージョン後の利回りは、
一旦半年後ぐらいに確定します。


メルマガなどで報告出来ればと思います。



バケーションレンタルへの投資に関しては
こちら、そしてこちら(今までの経緯)もご覧下さい。








また単に利回りだけを追求するのではなく、人や夢に対して投資し、
投資家さまも企画に参画したり、一緒にイノベーターを育て感動を共有する。
という投資。も提案出来ればと思います。



シェアハウス ハワイ




詳しくはこちらまたはこちら(途中経過)から



全ての基本は購入されてからどうしたいかということです。
また購入されてから、どのような形であれ必ず管理は必要に
なってきます。




2014年は新しいことを行うことが出来ればと思いますが、
売ることには専念せず、資産の分散、安定化、買ってからの管理、
そして何よりハワイを好きになって頂き、感動を共有出来たらと
思います。



ハワイに来たいが、様々な理由が有り来れない。
そのような方にも来て頂けるお手伝いが出来たらと思います。








そして今年は、どなたかホノルルマラソン、ご一緒に走りませんか。。





ホノルルマラソン



日本にいればあり得ないのですが、ハワイでは
何故か走りたいと思わせてくれます。



皆さんと感動、共有出来たらと思います。






Arry



※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
リスクのあることを認識し、自己の責任の元ご判断下さい。



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ハワイでの減価償却に関して



前回投資に関するお話しの中で、減価償却に関して記載しましたが、
よくよく考慮してみると、考えを修正しないといけないなと思いました。
(少し専門的、そして思想的?な話しになりますが、、)


ハワイ 減価償却



アメリカの減価償却、償却の年数が居住用は27.5年、
商業用が39年となっています。


日本とは違い、建物を取得してから上記の年数で償却されます。



ハワイで一戸建てを賃貸する場合、土地と建物の比率では
日本より建物の割合が大きく、27.5年で償却となると確かに
節税になりそうです。



日本の居住者は全世界課税の必要がありますので、
ハワイでの所得(家賃収入)、経費(減価償却、固定資産税などなど)を
日本の所得、経費と合算し改めて日本で申告します。




1. 購入した物件価格が日本のように極端に下がらない。
⒉.しかもアメリカでの減価償却、日本に比べ建物の割合が多くとれる。
3.   日本での申告時、期間での償却が見込めます。(RCの物件でも)




上記のメリットを活かし、日本の耐用年数が過ぎた、
償却が短期で行える古い物件をハワイで購入し節税を行う場合、
確かに償却期間中は、現金の支出の伴わない経費が増え
節税になると思います。




ただし!


短期間で償却が終わった場合、その不動産の簿価は0となり、
売却価格が高いほど、
日本の譲渡税(5年以下保有で30%、5年以上で15%)が高額になります。。




やはり課税の繰り越しなどを目的に短期で高額の償却を狙うスキームには
売却のタイミングをしっかり考えないと、アセアセ


ハワイの物件価値が下がらない、というメリットが
逆にデメリットになることも、




但し、売却時に他の含み損を含んでいる物件を売却する、
法人で所有されているなら、他に損が発生している時、
またその不動産を所有している法人ごと売却をする、

などでキャピタルゲイン税を抑えることが出来ます。




ハワイが大好きで法人で物件を購入し、ついでに取得時、
保有時に関する様々な経費や、ご自身のハワイへの出張旅費、
滞在費、接待交際費などを日本での節税に活かすなど、
利益を追求しなくとも、楽しみながら十分節税にはなります。


非常に優雅?ににじ節税することが出来るのではないでしょうか?
(もちろんハワイの滞在目的はビジネスですよ!)



完全に投資目的で利益を追求してしまうと、為替の変動を気にしたり、
不動産マーケットの動向を気にしたり、物価動向、入居率、利回りなどなどを
気にして、ハワイを楽しめなくなるかもしれませんねSMILY




利回りだけを追求し、出来るだけキャッシュフローを狙いたい、
という方は日本の不動産投資が向いていると思います。


そしてキャピタルだけを狙いたい。
という方は東南アジア、フィリピン、マレーシア、カンボジアあたりの
物件に投資されては如何でしょうか?(ハイリスクですが、)



やはり、安定した資産の分散先として、ハワイ。
物件価格が下がらず、流動性、キャッシュフローもある程度確保
最後出口も計算出来る。




とにかく物件の価値が下がりにくい、ということは大きな安心に繋がります。


ハワイが好きだから不動産を購入する!
ただ資産の価値を下げたくない、 
そこに多少の
収入があればそれで良い、


とういマインドを持たれている方が
ハワイの不動産購入に向いているのではないでしょうか。





ハワイ 投資




私は客観的な個人的な意見を、客観的に述べております。
上記内容に関してご質問などある場合は、必ず会計士さんにご確認下さい。
当社からももちろんご紹介が可能です。

お問い合わせはこちらから



Arry



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日米の建物、税法に関する考え方の違いを利用しハワイに投資
 
アメリカと日本、建物のつくりも考え方も違います。
日本はスクラップ&ビルド工事

 
建築会社主導で、とにかく新築を建てることによる利益重視で、
建て終わると次の仕事にとりかかり、いずれ建替えの提案を受けます。

 
最近は多少ましになりましたが、やはり短いスパンでの建て替えを見込み、
建物や設備の耐久性の質が価格に対して悪く、その時の流行の間取りや
設備を導入し購買意欲を高め、将来の部屋の間取り変更や、
修理の際の効率性なども無視、

 
とにかく建てて、売れればいいと考えます。



 
アメリカはニューヨークを代表に鉄筋コンクリートが長持ちしています。
エンパイアステートビルは築82年ですね
マンションニューヨーク

 
(日本の建物も本当は長持ちするのでしょうが、、
       とにかく建替えを勧められますよね、)



 
コンドミニアム、ハワイでも50年を超える物件がたくさんあります。
ワイキキ 眺望


 
管理費や修繕費は高くなりがちですが、修繕を頻繁に行い長持ちさせ、
さらに住民の意識も高く、中古でも場所により物件価値が日本のように
極端に下がることがありません。


 
特にニューヨークやワイキキのように土地が限られていると、
中古でも価格が上がっていく感覚は日本では信じられませんね〜


良い物件を選べば、出口は比較的見つけやすいと思います。




1. 購入した物件価格が日本のように極端に下がらない。
⒉.しかもアメリカでの減価償却、日本に比べ建物の割合が多くとれる。
  ※日本は建物より土地に重きをおきますが、こちらは建物重視


 
日本の方で個人の所得税が高い方や、法人で節税を狙いたい方は
この建物、及び税法の違いを活かして、ハワイで築年数の古い木造や
築47年以上の鉄筋コンクリートの物件がお勧めです。



3.  日本での申告時、短期間での償却が見込めます。(RCの物件でも)
 

※相続税対策の場合、購入前に日米間の租税条約をしっかり確認する必要がありそうです。
※またアメリカでの確定申告も発生しますので、こちらの会計士さんとの連携が不可欠です。
 (会計士さん、弊社にてご紹介可能です。)


ワイキキ周辺の戸建て住宅には常に需要が有り、また東のハワイカイ、中央のミイラニ、
西のカポレイも含め当社のエージェントにより物件紹介が可能です
家


 
Arry