レイハワイ不動産のブログ
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ハワイ独特のリースホールドという物件




アリーです.






台風、ハリケーンの合間をぬって、この時期
日本から来られる方多いですね、













たくさんのお土産、有難うございます_(._.)_
全て美味しく頂きました。







ところでハワイにはリースホールド(借地権付き)という物件が存在します。
皆さんご存じでしょうか?




通常の不動産所有形態である所有権付きフィーシンプル(所有権付き)と違い、
土地の権利は付随せずに、リース代を地主に毎月支払う必要があります。



フィーシンプルには完全な土地、建物ともに完全な所有権が与えられます。



借地権には期限が有り、借地契約が更新されるのか、
また更新料が急激に将来上がるのでは無いか、という事が
懸念材料となります。



日本では住まれる方の権利が借地借家法で守られており、
地主の権利は非常に弱いです(定期借家を除く)が、


ただハワイの場合、逆に地主の権利がしっかり保護されています。




借地権という制度、ハワイが王朝制だった名残りで、
アメリカでもハワイ独特の制度となります。



土地所有者が王家だった為、現在もその子孫がワイキキなど
主要な土地の地主となっています。



借地権付きの物件の場合、『カハラビーチアパートメント』のように
借地料が期限がくると、何倍にもなる可能性があります。



何倍にもなるのは理由があり、長期間低価格でリース料が設定されていた為、
適正時価に戻しただけなのですが、かなりの高騰となってしまいます。



住民は反発しますが、地主の権限が強くどうにもなりません。
ただ『カハラビーチアパートメント』の場合、地主と住民の話し合いで多少は
借地料、低く抑える事が出来たようですが、




それでも毎月2,000ドル以上の借地料が必要です。
物件価格はカハラの一等地で2ベッドルームで14万ドルほどと破格の安さですが、


次回更新は2017年、そして最終2027年で期限が切れます。
その時、最悪のシナリオは、オーナーさんは物件から退去させられる事となります。


最近ではリースホールドの物件もフィー(所有権)が購入出来るような所が
増えていますが、カハラアパートのようにフィーの購入が不可のコンドも、
多く存在します。

※リースホールドの物件がフィーを購入すれば、フィーシンプルの物件となります。


リースホールドの物件、単に安く買いたいからとい理由で検討される方は、
このようなデメリットも十分理解下さい。




下記にリースホールドの物件、現在のフィー(所有権)購入価格など
実例を元に紹介させて頂きます。





ちなみに、人気のアイランドコロニー
こちらにもリースホールド物件が存在します。



アイランドコロニー




こちらの1ベッドルーム。借地権付きですと25万ドル以下で
マーケットに出ています。ほぼフィーシンプルのスタジオタイプ(1ルーム)と
同価格となります。


ただし、借地の更新期限が2014年12月31日と迫っています。



現在1ベッドルームの月々のリース料が74ドルと低額ですが、
来年からはかなり増額されるのでは、という事が心配されています。
(現在の相場、適正価格に戻すだけと思いますが、現在の2〜3倍に?)



今年12月末までにフィー(所有権)を購入し、登記を完了すれば、
フィーシンプルの物件となりますので、来年からのリース代の心配はなくなります。


今のところアイランドコロニーは今のところ、
いつでもフィーが購入可能です。


アイランドコロニーの場合、同じ物件内にフィーシンブルと、
リースホールドの物件が混在しており、2044年借地の期限が最終切れる時、
リースホールドの物件を、地主に返却してくれ。
という可能性は低くなります。(あくまで予測ですが、)


1ベッドルームのフィー購入費用は現在およそ85,400ドル。

フィーには毎日金利分が加算されますので、
およそ一日5.5ドル増えていきます。


半年で1,000ドルほど価格上昇になりますね、





ちなみにスタジオタイプのフィーは、5万から6万ドルで購入可能です。
現在の借地料は57ドルほどです。

アイコロ、リースホールドのスタジオタイプ、
マーケットでは20万ドルほどで売りに出ています。





そして次にまたまた人気コンドのワイキキ・バニアン







こちらの有名コンドもフィーシンプルとリースホールドの
お部屋が混在しています。


こちらの物件、全て1ベッドルームとなり、フィーシンプルで40で60万ドル。
リースホールドで25〜35万ドルの価格帯となっています。



全て1ベッドルームのお部屋で、管理費が低く、アメニティも充実していて、
アメリカ本土の方、日本の方に大人気のコンドです。


ファミリーで来られる観光客の方に人気で、バケーションレンタルで
借りる方が非常に多く、オーナー様が利用されない時は賃貸に出すという、
投資性も兼ね備えた物件となります。


ちなみに短期で賃貸を行う場合、ホテルに運用を任す以外は、
原則コンドのルールに従い、1ヶ月以上の単位で賃貸を行う必要があります。




こちらの物件もリースホールドとフィーシンプルの物件が混在しています。


弊社で管理しているうちの一部屋がリースホールドの物件となり、
現在賃貸しているテナントさんが退去されると、リノベーションを行い
その後売却を検討されています。




現在フィー(所有権)を買う事が出来ませんが、数年に一度売りに出され、
ここの地主であるクィーンリリオカラニ財団に問いあわたところ、
もうじき売りにだされるとの事でした。


現段階のフィーの購入価格は未定です。




またお部屋によっては、更に借地権を設定している地主が
存在しています。


借地料的には毎月22ドルほどと低額になっていますが、
二重に地主が存在しています。


こちらはサンドウィッチリースと呼ばれていますが、
今回売りだしを検討されているオーナーさんのユニットに関して言うと
サンドウィッチリースが存在し、フィーを10,000ドルで購入可能となります。


こちらも更新期限などが有り、毎回値上げが予想されますので、
予算が組めるタイミングで購入されることをお勧め致します。






そして、センチュリーセンター、






こちらの物件、リースホールド、スタジオタイプのお部屋で約12万ドル。
フィーは約6万ドルにて購入可能です。



ちなみにフィーシンプルのスタジオタイプのお部屋も売りに出ており、
23万ドル前後となっています。



お部屋の内容によりますが、リースホールドの物件を購入後、
フィーを購入した方が、安く手い入れれる場合がございます。



こちらのセンチュリーセンター、現在管理しているお部屋がございますが、
現在のテナントさんが退去される来年2月頃に売却を検討しています。

※フィーシンプルのお部屋となります.



こちらのセンチュリーセンター、ワイキキ周辺では珍しく、
ご自身のお部屋でビジネスを行う事が出来ます。
SOHO的な利用が可能です。


という事は、ハワイに投資を行い、Eビザを取得し、
移住を考えられている方には、不動産の購入価格も投資の一部として
みなされる可能性がございます。


通常15万ドルから20万ドルは投資ビザ取得に
最低必要と言われていますが、センチュリーセンターのお部屋を購入すれば、
ほぼそれだけで投資必要金額の条件を満たす事となります。


ビザ取得後、最悪ビジネスがうまくいかなくなった場合、
物件を売却する事が出来れば、リスクを抑える事が出来ます。


※投資ビザの取得は弁護士さんとご相談下さい。
 投資金額だけでなく、プランや雇用状況など総合的な判断が必要となります。
 投資、移住に興味がある方は、私が利用している弁護士さんをご紹介させて頂きます。



とまた長くなりましたが、リースホールドというハワイ独特の仕組み、
説明させて頂きました。



もっと詳しく知りたい、具体的な物件情報などご相談頂けましたら、
ハワイでの年末年始の相談会、または日本での1月の相談会
お話しさせて頂きます。







左からナツコ、愛、ワカコ、ケニーとなります。



私も含め、それぞれ得意分野、そして弱みがありますので
お互い協力し、ご希望のお家を見つけ、感動を皆で共有出来ればと思います。







相談会の開催は弊社オフィスか、またはその辺りで(笑)
相談会以外でもオフィス開放していますので、コーヒー飲みに
お立ち寄り下さい!








ブログ書いているとさすがに目が疲れます。
少しひとサーフィンに行ってきます!









あらっ、あんだだけ波あったのに、、、









Arry






※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
 リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい。 

※当社は本データの内容、マーケットの予測を保証致しません。  
 ご自身の責任でご判断下さい。




 
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