レイハワイ不動産のブログ
ハワイの不動産マーケット・投資・売買・一棟収益・リノベーション・賃貸・管理から移住・教育・生活・観光情報まで
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商工会議所を利用。ハワイの不動産、日本法人で購入時の必要書類





Arryです.








投資から生まれる収益だけでなく、節税や相続対策を利用し
日本の法人を利用して不動産を購入される方が増えてきています。



償却が多く取れ、不動産投資の最大のリスクである空室を、
家賃保証という形でヘッジしてくれるイリカイ、こちらの二階のプロジェクト
法人所有には向いています。



※個人所有でも給与所得と合算するので節税効果が望め、
 また5年間家賃保証が付いてきますので、売却時も長期譲渡の税率が適用となります。
 (出口の簿価額には注意が必要です。)



イリカイ 二階
イリカイ 二階



円安、5,000万円以上の国外資産申告、マイナンバー制、日本不動産バブルなども
法人での購入問い合わせが増えているキーワードとなっているような気がします。



日本の法人でももちろんアメリカで不動産を所有出来ます。
賃貸収入などを得る場合、アメリカではアメリカの税法で、
そして日本でも日本の税法でアメリカでの所得を申告する必要が有ります。







イリカイ 二階


そして購入の際、購入されようとしている法人がちゃんと日本で存在しています。
という英語の書類が必要になってきます。




登記簿謄本の英訳、そしてその公証と、Good Standingと呼ばれる
しっかり法人が存在します。という書類が必要になります


アメリカでは各州がGood Standingを発行してくれますが、
この書類をエスクロー会社は不動産を購入しようとしている
日本法人にも要求してきます。
(登記する時に登記所に提出する必要が有ります。)


このGood Standing、日本には存在しません。
ですので弁護士に書類の作成依頼をして、外務省で認証などの作業が必要になります。
その為、謄本の翻訳・公証と違い、何十万円もの費用を請求される場合が多く、
また日数もかかります。



しかしこの書類に代用できる書類、独自に見つけました!!
普段日本の方との取引きの多いエスクロー会社の担当者も知らなかったのですが、
登記所に確認して頂き、問題ないとの事でした。



その書類は、商工会議所の日本法人証明





エスクロー会社(Fidelity National Title)もその存在を知らなかったこの書類、
今後はこちらの書類もお客様に紹介される事になると思います。
※ 実際取引きの際は、こちらの書類が有効か、各エスクロー担当者に必ず確認下さい。


日数も大幅に短縮、しかも商工会議所の会員でなくても費用は3,000円ちょい。。
今までの1/10以下の費用となります。




日本法人で購入する際には、あとSigner(契約書に署名する人)がその法人内で
権限がある人かどうかを証明する為の株主総会の議事録の英訳、

またその法人が購入するだけの資金があるかどうかの証明
(現金がなければ融資を受けれるという証明書)が必要となります。

※ ローンに関する説明はこちらの動画から






また日本法人でハワイに不動産を購入し、賃貸収入などを得る場合、
DCCA(ハワイの法務局)に外国法人登録、また銀行口座開設作業が必要で、
その為にはまた別の書類が必要になってきます。

※ 法人の定款など金融機関によっては英訳が必要な場合もございますが、
  レイハワイにご相談頂ければ英訳の必要はございません。



日本法人、またハワイの新規法人での購入、融資など詳しくは日本での相談会
またはハワイのオフィス、またはこちらなどでお問い合わせ下さい  

投資に関する客観的なアドバイス、その投資に対するお勧めの物件など、
日本での不動産投資と比較してご紹介させて頂きます。





Arry




今後のイベント情報となります。
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※二ヵ月一度、日本で個別のハワイ不動産相談会を開催致します。


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ハワイ独特のリースホールドという物件




アリーです.






台風、ハリケーンの合間をぬって、この時期
日本から来られる方多いですね、













たくさんのお土産、有難うございます_(._.)_
全て美味しく頂きました。







ところでハワイにはリースホールド(借地権付き)という物件が存在します。
皆さんご存じでしょうか?




通常の不動産所有形態である所有権付きフィーシンプル(所有権付き)と違い、
土地の権利は付随せずに、リース代を地主に毎月支払う必要があります。



フィーシンプルには完全な土地、建物ともに完全な所有権が与えられます。



借地権には期限が有り、借地契約が更新されるのか、
また更新料が急激に将来上がるのでは無いか、という事が
懸念材料となります。



日本では住まれる方の権利が借地借家法で守られており、
地主の権利は非常に弱いです(定期借家を除く)が、


ただハワイの場合、逆に地主の権利がしっかり保護されています。




借地権という制度、ハワイが王朝制だった名残りで、
アメリカでもハワイ独特の制度となります。



土地所有者が王家だった為、現在もその子孫がワイキキなど
主要な土地の地主となっています。



借地権付きの物件の場合、『カハラビーチアパートメント』のように
借地料が期限がくると、何倍にもなる可能性があります。



何倍にもなるのは理由があり、長期間低価格でリース料が設定されていた為、
適正時価に戻しただけなのですが、かなりの高騰となってしまいます。



住民は反発しますが、地主の権限が強くどうにもなりません。
ただ『カハラビーチアパートメント』の場合、地主と住民の話し合いで多少は
借地料、低く抑える事が出来たようですが、




それでも毎月2,000ドル以上の借地料が必要です。
物件価格はカハラの一等地で2ベッドルームで14万ドルほどと破格の安さですが、


次回更新は2017年、そして最終2027年で期限が切れます。
その時、最悪のシナリオは、オーナーさんは物件から退去させられる事となります。


最近ではリースホールドの物件もフィー(所有権)が購入出来るような所が
増えていますが、カハラアパートのようにフィーの購入が不可のコンドも、
多く存在します。

※リースホールドの物件がフィーを購入すれば、フィーシンプルの物件となります。


リースホールドの物件、単に安く買いたいからとい理由で検討される方は、
このようなデメリットも十分理解下さい。




下記にリースホールドの物件、現在のフィー(所有権)購入価格など
実例を元に紹介させて頂きます。





ちなみに、人気のアイランドコロニー
こちらにもリースホールド物件が存在します。



アイランドコロニー




こちらの1ベッドルーム。借地権付きですと25万ドル以下で
マーケットに出ています。ほぼフィーシンプルのスタジオタイプ(1ルーム)と
同価格となります。


ただし、借地の更新期限が2014年12月31日と迫っています。



現在1ベッドルームの月々のリース料が74ドルと低額ですが、
来年からはかなり増額されるのでは、という事が心配されています。
(現在の相場、適正価格に戻すだけと思いますが、現在の2〜3倍に?)



今年12月末までにフィー(所有権)を購入し、登記を完了すれば、
フィーシンプルの物件となりますので、来年からのリース代の心配はなくなります。


今のところアイランドコロニーは今のところ、
いつでもフィーが購入可能です。


アイランドコロニーの場合、同じ物件内にフィーシンブルと、
リースホールドの物件が混在しており、2044年借地の期限が最終切れる時、
リースホールドの物件を、地主に返却してくれ。
という可能性は低くなります。(あくまで予測ですが、)


1ベッドルームのフィー購入費用は現在およそ85,400ドル。

フィーには毎日金利分が加算されますので、
およそ一日5.5ドル増えていきます。


半年で1,000ドルほど価格上昇になりますね、





ちなみにスタジオタイプのフィーは、5万から6万ドルで購入可能です。
現在の借地料は57ドルほどです。

アイコロ、リースホールドのスタジオタイプ、
マーケットでは20万ドルほどで売りに出ています。





そして次にまたまた人気コンドのワイキキ・バニアン







こちらの有名コンドもフィーシンプルとリースホールドの
お部屋が混在しています。


こちらの物件、全て1ベッドルームとなり、フィーシンプルで40で60万ドル。
リースホールドで25〜35万ドルの価格帯となっています。



全て1ベッドルームのお部屋で、管理費が低く、アメニティも充実していて、
アメリカ本土の方、日本の方に大人気のコンドです。


ファミリーで来られる観光客の方に人気で、バケーションレンタルで
借りる方が非常に多く、オーナー様が利用されない時は賃貸に出すという、
投資性も兼ね備えた物件となります。


ちなみに短期で賃貸を行う場合、ホテルに運用を任す以外は、
原則コンドのルールに従い、1ヶ月以上の単位で賃貸を行う必要があります。




こちらの物件もリースホールドとフィーシンプルの物件が混在しています。


弊社で管理しているうちの一部屋がリースホールドの物件となり、
現在賃貸しているテナントさんが退去されると、リノベーションを行い
その後売却を検討されています。




現在フィー(所有権)を買う事が出来ませんが、数年に一度売りに出され、
ここの地主であるクィーンリリオカラニ財団に問いあわたところ、
もうじき売りにだされるとの事でした。


現段階のフィーの購入価格は未定です。




またお部屋によっては、更に借地権を設定している地主が
存在しています。


借地料的には毎月22ドルほどと低額になっていますが、
二重に地主が存在しています。


こちらはサンドウィッチリースと呼ばれていますが、
今回売りだしを検討されているオーナーさんのユニットに関して言うと
サンドウィッチリースが存在し、フィーを10,000ドルで購入可能となります。


こちらも更新期限などが有り、毎回値上げが予想されますので、
予算が組めるタイミングで購入されることをお勧め致します。






そして、センチュリーセンター、






こちらの物件、リースホールド、スタジオタイプのお部屋で約12万ドル。
フィーは約6万ドルにて購入可能です。



ちなみにフィーシンプルのスタジオタイプのお部屋も売りに出ており、
23万ドル前後となっています。



お部屋の内容によりますが、リースホールドの物件を購入後、
フィーを購入した方が、安く手い入れれる場合がございます。



こちらのセンチュリーセンター、現在管理しているお部屋がございますが、
現在のテナントさんが退去される来年2月頃に売却を検討しています。

※フィーシンプルのお部屋となります.



こちらのセンチュリーセンター、ワイキキ周辺では珍しく、
ご自身のお部屋でビジネスを行う事が出来ます。
SOHO的な利用が可能です。


という事は、ハワイに投資を行い、Eビザを取得し、
移住を考えられている方には、不動産の購入価格も投資の一部として
みなされる可能性がございます。


通常15万ドルから20万ドルは投資ビザ取得に
最低必要と言われていますが、センチュリーセンターのお部屋を購入すれば、
ほぼそれだけで投資必要金額の条件を満たす事となります。


ビザ取得後、最悪ビジネスがうまくいかなくなった場合、
物件を売却する事が出来れば、リスクを抑える事が出来ます。


※投資ビザの取得は弁護士さんとご相談下さい。
 投資金額だけでなく、プランや雇用状況など総合的な判断が必要となります。
 投資、移住に興味がある方は、私が利用している弁護士さんをご紹介させて頂きます。



とまた長くなりましたが、リースホールドというハワイ独特の仕組み、
説明させて頂きました。



もっと詳しく知りたい、具体的な物件情報などご相談頂けましたら、
ハワイでの年末年始の相談会、または日本での1月の相談会
お話しさせて頂きます。







左からナツコ、愛、ワカコ、ケニーとなります。



私も含め、それぞれ得意分野、そして弱みがありますので
お互い協力し、ご希望のお家を見つけ、感動を皆で共有出来ればと思います。







相談会の開催は弊社オフィスか、またはその辺りで(笑)
相談会以外でもオフィス開放していますので、コーヒー飲みに
お立ち寄り下さい!








ブログ書いているとさすがに目が疲れます。
少しひとサーフィンに行ってきます!









あらっ、あんだだけ波あったのに、、、









Arry






※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
 リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい。 

※当社は本データの内容、マーケットの予測を保証致しません。  
 ご自身の責任でご判断下さい。




 
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ハワイで部屋を探す!


ハワイで賃貸物件を探している人は、
ローカルの新聞
広告覧(classifieds)、またはインターネットで、
探します。


そこで気に入る物件があれば直接家主に
連絡します。





これは現在の家賃がいくらぐらいかを知る上でも、
重要な手がかりとなります。



参考までに⇒ ZillowLovelyTruliaApartment ListCraiglist, Apartments.com




ハワイに留学している日本人学生や、長期観光中の
日本人の場合、
弊社のような不動産管理会社で探す方が
多くおられます。





バケーションレンタル





ただ情報量は圧倒的にインターネットの方が多くなります。。
しかし日本在住の方や、語学力に不安な方はそこから直接
家主さんにコンタクトとなると、なかなか勇気がいります。




一昔前は、借主は非常に簡単に物件を見つけることが出来ましたが、
今は候補を選びだすのに、非常に多くの広告から選んでいます。



人気のあるエリアですと、空き予定の段階でも
入居が決まったりもしています。



日本のバブル時の賃貸状況に似ており、家賃も毎年
賃貸契約(通常は半年か1年)の更新時期に上がっていく
可能性が高いです。





なんとか物件が決まれば、借主は家賃の前払いと供に
敷金(セキュリティ・デポジット)が必要になります。


※最大で家賃の1ヶ月分
※またクリーニング代、及び1ヶ月以上の家賃を預かることも
 法律上は許されていません。






日本と違い礼金などの返還義務のない一時金は存在せず、
もちろん仲介手数料も家主自身と契約するので発生しません。


ごくまれに日本のように鍵代、清掃代など徴収しようとする、
業者がいますが
返還義務のない一時金というのは、認められておらず、
必ず預かり金はデポジットのみとされています。



賃貸契約中は貸主さんから退去させられるということは
ない代わりに、期間途中の退去でも契約期間までの家賃は
支払う必要があります。


また期間満了後に賃貸契約を継続したい場合は、新たに
契約をまきなおすか、退去するか、自動的に1ヶ月ごとの
更新となるかのチョイスがあります。



1ヶ月ごとの更新と事前に決まっている場合は、
契約は自動的に延長となり、貸主、または借主が書面による
申し出がない限り契約終了とはなりません。



1ヶ月ごとの更新となると、日本のように居住権が強くないので、
貸主さんから45日前の解約通知を受けると借主さんは退去する
必要があります。


また1ヶ月ごとの更新の場合、家賃も同様の通知で上げることが可能です。





貸主さんいすれば、入居者を退去させることが
日本に比べ比較的簡単だとしても、
入居者が家賃の支払能力がない場合、
敷金以外これまでの滞納分家賃を取り戻すのは難しく、




退去までに弁護士を雇ったり、めちゃめちゃにされた部屋を
修繕する必要がでてくる可能性もあります。





自分自身でローカル相手に部屋の募集、管理までをするには
高度なノウハウ、
英語力、長期にわたる時間が必要になってきます。


しかも慎重に入居者審査、
管理を行ったところで、滞納などが
発生しないとはいいきれません。





日本におられるオーナーにとって部屋を貸すには、
ホテルコンドであればホテル側に任すか、
不動産業者に任すか、
旅行者相手専門に自分で貸し出すかという方法があります。




不動産業者の管理に関しては、業者によって様々で
苦情も良く聞きます。
不動産を購入したところの業者を
利用する方が多いですが、管理は上記のような事情で
手間も多く、
あまり金銭的なメリットもないことから、適当に管理される
場合もあるので注意が必要です。




管理費も家賃収入の20%などと高額なところも多く、
管理会社次第で利回りの良し悪しが、かなりかわってきます。





最近では、ブログなどを利用して、直接日本人短期宿泊客を
募集している方がおられます。




清掃などの業務を現地管理会社に委託する必要がありますが、
宿泊費は前払いで徴収出来ますし、部屋も汚されるといっても
日本人相手なら無茶をされる心配はさほどありません。
コストを抑えれますので、手間をかけても良いという方には勧めです。



ただし、外国に住まれる貸主さんは必ず、
ハワイで管理人を選定する必要がありますので、
ご注意ください。





★ いずれにしても信頼のおける管理会社を探すのが
   購入物件を選らぶことと同じくらい重要です。






Arry




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【ハワイ不動産購入ポイント】  ホテルコンドで短期貸し
 

前回の不動産購入ポイントでは、購入費用、
維持費などを重視される方には、滞在しない間
貸し出しができ、借り手がつきやすく、収入を得ることが
出来る物件がお勧めですと書かせて頂きました。



 

そのようなコンドの中で、特にホテルのように
観光客に一日単位で貸し出すことの出来る物件を
ホテルコンド(またはコンドテル ''condootel'')と呼んでいます。
最近ではバケーションレンタルという呼び方をされてますね、




 

ハワイ ホテルコンド




ホテルコンド、バケーションレンタルが
可能な物件は州がライセンスを発行しており、
その数は非常に限られていいます。





万が一ホテルコンド以外で、
短期の貸し出しをした場合には、厳しいペナルティが与えられます。
ネットなどを見るとワイキキ内コンドを、短期で貸し出している
ところがありますが、中には違法なものも存在します。




 

自分たちの利用する期間が決まっている場合、
それ以外の期間を半年以上の単位で貸すことができる方は、
ホテルコンドでなくても良いですが、不定期にハワイを訪れる方には、
短期貸しの出来る物件であれば、好きな時に旅行でき安心です。






各ホテルコンドには管理、運営をしている会社があり、
各コンド内にオフィスが設けられています。宿泊客の募集、
部屋の管理など全てを行っているので、海外にいる
オーナーも安心です。





 

★ このような各コンドを管理している大手のホテルチェーンに
  運営を任す最大のメリットは、管理の手間を省いた上に、
   家賃の滞納というのが先払いが故、発生しません。








ホテルコンドを所有するデメリット、



・ オーナーの利用できる日数が限られている場合がある
・ 物件価格、管理料が比較的高い
・ 自分たちの荷物が部屋に保管できない
・ 不況時など管理会社による、宿泊料分配金値下げの可能性あり
  (要管理規約確認)

・ 家具などの備品はホテルが指定したものを使用。費用はオーナー負担

・ 何年かに一度はまとまった修繕を実施。非常時の出費もオーナー負担

  など

 






長期に貸す場合、入居者は地元の方を含め
様々な環境の方が集まります。
(入居の審査には、人種、性別などの差別は許されていません)




長期賃貸で、万が一、滞納される方が出た場合、
退去までの手続き、費用、未回収家賃、部屋の損傷への対応が
必要になってきますが、管理会社がどこまで面倒を見てくれるかが
非常に不安です。




しっかり対応ができたとしても損失は
非常に大きく、また自分たちの利用したい時に、
利用できないという本末転倒な事態に陥ります。





ホテルコンドによって、何日間自分たちが使用できるか、
宿泊費のオーナーへの分配方法など細かい規則に違いがあります。





自分たちが利用すれば、観光客に部屋を貸し出せる期間が減るので、
もちろん収入は減ります。またシーズン中のオーナーの利用や、
頻繁な利用をホテル側が嫌がるケースもあります。






★ 購入を考えている方は、是非各コンドを管理されている
  マネジメント会社の責任者と会って、 管理、利益分配方法など
  様々なことの対応も含め、確認下さい。








ほとんどの方はこれをやりませんが、
ホテルコンドを管理する会社というのも、
物件選びの大きなポイントになります。





弊社ではホテルに運営を任せるのではなく、
日本語で集客を行うバケーションレンタル会社に
直接運営を任せており、上記のデメリットを
なるべくなくす努力を行っています。






バケーションレンタルに関しては、こちらをご覧下さい。
お問い合わせはこちらから








Arry



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【ハワイ不動産購入ポイント】  日本人に人気の物件


今回の不動産購入ポイントは、
日本人に人気があるのは、どのような物件?
ということで書かせて頂きます。





ハワイには年に数回滞在するだけという方、
リタイアされた方ででもビザの必要ない90日以内を
利用した滞在が多いと思います。


 


ワイキキ内やアラモアナセンター周辺のショッピングに便利な
1ベッドルームだけでなく、2ベットルーム(2LDK)も人気です。




家族で旅行に来ることが多く、リタイアされたご夫婦でも
孫などのことを考え、部屋数が多い物件を希望さる方が多くなっています。





★ しかし、西洋人旅行者の場合は、カップルのみでの長期滞在が多く、
     ローカルの方も、わざわざ物価の高いワイキキ周辺に住む方が少なく、
     2ベッドルールを買いたい、借りたいという需要が少なく、
  極端に物件が少なくなります。



  また、購入価格、維持費(管理費、固定資産税、修繕費など)が、
  高くなります。


 




予算を気にせずに良い方は、セレブ向けの築浅コンドが
ワイキキ周辺に多く有り、そのような物件には、2ベッドルームの
お部屋も豊富にありますので、様々なチョイスから自由に
選ぶことが出来ます。






ハワイ 不動産 知識




またタイムシェア物件を利用すれば、宿泊日数は限られますが、
お手ごろな価格で、ビーチサイドに2ベットルームを
所有することが出来ます。






★ 購入費用、維持費などを重視される方には、

  滞在しない間貸し出しができ、借り手がつきやすく、
  収入を得ることが出来る、ワイキキ、カカアコなどの
  ストゥディオ(1ルーム)、または1ベッドルームの物件が
  お勧めです。



 


物件タイプ、立地、予算により、たまにハワイを訪問する方、
完全に移住される方、新築、築浅が良いという方、
戸建てがどうしても欲しいという方などに、様々な物件があります。

 


一度ハワイに物件を購入される目的、どのような
使い方をされるか、予算はいくらまで準備出来るのか、
どこに住みたいのか、考えてみては如何でしょうか。   




お客様のご希望に合わせ、私どもでお手伝いさせて頂きます。






Arry




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【ハワイ不動産購入ポイント】  西洋人に人気の物件とは、
 

前回のハワイの不動産知識のでは、どのような人が
ハワイでリゾート物件を購入するか説明させて頂きました。




ハワイの不動産データベースにはたくさんの物件が
登録されていますが、売れ残っている物件と、すぐに売れてしまう
流動性の高い物件が確実に存在します。


(最近は売り手市場で、在庫が少なく、出てくる物件はすぐ売れてしましますが、
    やはりその中でも売れ残っている物件が存在します。)





そこで今回はハワイのマーケットの多数を占める欧米の購入者に、
どのような物件に人気があるか、
 
(=売れやすいか) を説明させてもらいます。







ずばり、







★ 海が見えるかどうか、そして陽あたり、がポイントとなります。




不動産 ハワイ 購入




彼らは何をして過ごすかというと、ただただのんびり日光浴を楽しみます。





ハワイでもビーチで寝そべって、一日を過ごすという、
高齢の西洋人カップルをよく目にすると思います。





中には一日中、コンドのバルコニーで寝そべっている方もおられます。
そして彼らが購入する不動産は、陽のよく当たる海のみえる物件となります。






日本人の感覚では西向きの物件より、東向きの物件が人気がありますが、
西洋人にとってはたとえ暑くても、陽のよくそそぐ、西向きの部屋の方が
良いという方が多くいます。






 

 ★   ハワイに数ある物件のうち、希少価値の高いワイキキ内の海が見え(一部でも)
    陽当たりの良い部屋であれば、その時の適正価格、またそれ以上で、



    
      
そして、


    売りたい時に、すぐに売ることのできる可能性がとても高くなります。




      そして、


   そのような物件は、日本人にも人気があります。







ただインベントリーが少ないので、市場に出てくる
タイミングを見ることが、非常に大切になってきます。





資金の計画をたて、円が少しでも高いうちに送金し
準備をしておきます。



後は、信頼できる不動産エージェントからの情報が頼りとなります
!





Arry






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【ハワイ不動産購入ポイント】  ハワイの不動産マーケット、一体誰が買う?


ハワイ(ワイキキ、アラモアナ周辺)での不動産購入に関して、
これだけは抑えておきたいというポイントがあります。



資金に余裕があり、売却なんて考えていないというのであれば、
自分たちの好きな物件を購入すればよいですが、


将来売却も考えて購入されたい。という方には一体誰がハワイに物件を
購入するかということを考えておく必要があります。





ハワイ 不動産 購入


また好きな物件を購入した後、何が起こるかわかりません。

万が一物件を手放さなくてはならなくなった時、やはり売れやすい物件を
購入しておく必要があります。その為にも誰が主なターゲットかを
知っておく必要がございます。




不動産は一般的に流動性が低く、簡単に売って現金を得るというのは難しいと
されています。



ただし売れやすい物件、市場にて価値の高い、希少な物件を購入することで
売れ残るリスクは軽減できます。


特にハワイの場合は、間違いない物件を購入すると、まず売る値段を
高く設定しすぎない限り、短期間で売却することが可能です。





まず市場にて多く存在する購入層を知り、そのターゲット向けの
物件を購入する。と言う事が、売りたい時に売れる物件を購入する上で

非常に大切になってきます。



では、ハワイではどのような購入層が存在するのでしょうか?





日本人観光客が非常に多いハワイでは、別荘購入者も日本人が
多数占めていると思われるかも知れませんが、
実際にはアメリカ本土からの退職者が多くを占めています。


また、その他裕福な国、最近では中東の石油産出国、
為替が有利な国、または中国や韓国からの投資家さんの購入が
増えています。


特にアジアの富裕層の方が
個人用の別荘だけでなく、
大型案件にも投資を行っています。



地元ハワイに住まれている方は、なかなかワイキキやその周辺の高額な物件を
購入し住もうとは考えず、

例え同じような価格帯の不動産でも、郊外の学校区が良い住宅街などの物件を
購入される傾向があります。




★ ハワイは世界的にリゾートとしての地位が確保されており、
  さらに土地、物件が限られています。そこに世界中に景気の良い国の
  富裕層が物件を購入し続けます。

  日本人やローカルの方だけが好まれるような物件への投資は、
  避けた方が良いかもしれません。




それぞれの国の景気が悪くなり、その国の方が投資から撤退したとしても、
また別の景気の良い国の人々がハワイの物件を購入します。


そういうこともあり、ワイキキ内の不動産価格に大きな落ち込みはなく、
これまで10年単位で考えると、不動産の価格は確実に上昇しています。




不動産 ハワイ 購入



このような、不動産投資として考えると恵まれた環境のハワイ。


★ 日本人購入者に人気のワイキキバニアン、アイランドコロニー
  のような短期(1ヶ月以内)の賃貸が可能なコンドミニアムが、自分たちも利用でき、
  しかも流動性が良く、売却を考える方には
重要な選択肢となります。

  ただ西洋人などが好むポイント、日本人の方が求められる以外の要素も、
  資産価値の向上、物件売却を考えると、抑えておく
必要があります。




特に西洋人の方には大切なポイントがあります。
それに関しては、また説明させてもらいます_(._.)_



※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい。

Arry




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【ハワイ不動産購入ポイント】  果たしてその目的は?


大好きなハワイにコンドを持ちたい!



会社をリアイアしたので、大好きなハワイに
コンドミニアムを購入したい
!



子供をハワイに留学させたいので、コンドを購入したい!




ハワイ 不動産 購入 ポイント




しかし、実際何から始めてよいのかわからない。
という方がほとんどではないでしょうか
?
 

 
現在インターネットを利用することで、かなりの情報がはいってきます。
購入された方の購入記や、ハワイの日系不動産会社とのメールの

やりとりなどで、物件の情報や、購入方法を得ることができます。


また
MLS(Multiple Listing Service)
利用すれば、ハワイの不動産市場に出ている売り物件の
ほぼ全てを見ることが出来ます。


当ブログでもハワイ不動産購入者向けに購入のポイント、
及び物件情報などを紹介していますし、、



恐らく今すぐに購入するという方は、既にある程度の知識があり、
当たり前のことでしょう、


が、今一度じっくり


 
 ★ 購入する目的は何なのかというのを、考えましょう。
 
 


旅行中にすごくハワイが気に入り、気分が高まり、急に
物件が欲しくなり、
不動産屋に駆け込み、すごくいい物件を見せられ、
日本語の出来る営業の方に良いことだけを聞き、時間がなかったので、
契約書にサインだけして日本に帰国する
飛行機
 
 
 
まず日本で生活している時には考えられないような購入の方法が、
ハワイに限っていえば有り得えてしまいます・・・


それだけ魅力的な観光地ですが、計画性を持っていないと、
月々の返済に手が回らなくなる、滞在したい時に滞在出来ない、
貸したい時に貸せない、売りたい時に売れないなどの致命的な

問題に直面する可能性が高くなります。
 
 
 
買ってから後悔しない為にも、計画をある程度練ってから
購入を検討しましょう。

計画を練ってからハワイに行くことで、具体的に
見なければならない点がわかります
!



Point

買ってから後悔しないように、返済計画、どのように利用するのか、

管理をどうするかなど、買う前にしっかりとした計画を立てて下さい。


 
ただワイキキ地域の物件は、長期的に見ると必ず
値上がりをしており、
待てば待つほど価格は上昇してしまう
可能性があることも最初に知っておいて下さいね。

 




Arry
 




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ハワイの不動産購入までのステップ


ハワイで物件購入までのステップ、及びポイントを
簡単にご紹介させて頂きます。



1. お問い合わせ頂きましたら、当社のエージェントが
ご希望の物件をMLS(Multiple Listing Service)から検索し、
お勧め物件リストをお送り致します。



MLS(Multiple Listing Service)

ホノルル不動産協会に加入している不動産エージェントが
アクセス可能なデータベース。
全ての物件情報が入手可能です。




Point!!

   
購入前に物件管理に関して、わからないことがあれば
必ず事前にご質問下さい。



不動産を購入されますと、管理をどなたかに任せる必要が
出てきます。



各社のエージェントさんの対応を参考に、信頼出来る
業者さん、エージェントさんをお選び下さい。



 
royal kuhio



2. 物件の内覧を行います。
 

購入は日本からでも出来ますが、後悔しないように必ず物件は
見られるようにして下さい手



   Point!!
    
日本から来られる場合は、事前に見たい物件を見学出来るように
手配する必要がありますので、なるべくお早めにご連絡下さい。



3.  ご希望の物件が見つかりましたら価格を指定し、
オファーを入れます。



4.   売主さんと価格の交渉を行い、価格を決定します。


売主さんとの全てのやりとりはエージェントを通して行い、
売主さんに会う事はございません。



5.  売買契約を結びます。



ハワイ 不動産



6.  デポジットをエスクロー会社(第三者の監視機関)に預けます。


通常デポジットは1,000ドルから数千ドルとなり、
日本に比べ少額となります。

エスクロー会社にてお客さまの資金を預かり、
登記情報の確認、決済、登記まで確実に行います。



7. インスペクション(物件調査)を行います。


インスペクションにて不具合箇所が発覚した場合でも、
キャンセル可能です。
​   
キャンセルは何段階かに分けて行うことが可能で、
期間内のキャンセルの場合、デポジットは全額返金されます。



8. 売主から物件の情報開示(物件に関して知っている内容)が行われます。



9. シロアリの検査を行います。



10. 売主と買主が内容に合意します。



11. 権利移転契約に署名し、残金の決済をエスクローを
通して行い、 これにて取引終了となりますにじ




Point!!


・買主様に仲介手数料は発生しません。
(諸経費の目安は購入金額の1%前後となります。)


・日本からどうしてもという物件がある場合、予めオファーを入れ、
解除事項入りの契約書を事前に作成することが可能です。
物件を見て気に入られなかった場合、契約を解除出来ます。


・物件購入から決済、登記完了まで日本にいながら
行うことも出来ます。




どこの会社のどのエージェントさんでも検索出来る
物件は同じです。

売ってしまえば良いと考えるエージェントさん、
この業界には恐らく存在します。



しかし!


買うと必ずと言っていいほど、購入されると
管理が必要になってきます。

管理も含めてきちんと売却後のことを教えてくれる業者さん、
エージェントさんをお選び下さい。



ご不明な点がございましたらお問い合わせ下さい。
またこちらにも購入方法を記載しておりますので、
ご参考にして下さい。




Arry





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設備の老朽化

日本と違い雨も少なく、寒暖の差も少なく
気候が安定しているハワイにじ


外壁などへのダメージが少なく、修繕も行っているので、
木造から鉄筋コンクリートまで、築が50年以上の建物があります。



ハワイ 投資


ハワイのコンドミニアムの管理費は高いと言われますが、
その分きちんと管理、修繕にはお金をかけ、建物の価値が
下がらないように注意しています。


日本ではあり得ないですが、築年数の古さが理由で
物件の価格が下がることがほとんどありませんOK




建物の外観が綺麗でも、やはり内部の配管は
傷んでいるところが多くあります。


このような見える部分での補修は比較的容易ですが、、



水漏れ ハワイ キッチン
水漏れ キッチン ハワイ
ハワイ お風呂 水漏れ お風呂 水漏れ ハワイ



見えない部分は大変です汗




お風呂の壁の後ろの配管、

水漏れ ハワイ




お風呂の下の配管

配管 ハワイ

実際に水漏れがあったお部屋の写真です。




こういう所に問題があると、点検口があったとしても
大きく穴を開けて修理をするしかないですね、、


しかし多くのコンドミニアムは縦に配管が通っていますので、
壁に穴を開ければ配管の修理が容易です。
壁といっても石膏ボードですので、すぐに補修が可能です。


日本の場合は各部屋にメーターを設ける必要があり、
横に配管が伸びていて、補修、及び部屋のリフォームが大変です汗




購入時にはインスペクション(住宅診断)を行い、
点検口からファイバースコープなどで床の下、上の確認を
行ってもらうことも出来ます。


実際問題が起こってからの補修費用を考えるのであれば、
インスペクションは必ずやっておいた方がいいですよね。


この費用は通常買主さんの負担になります。


Arry



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