レイハワイ不動産のブログ
ハワイの不動産マーケット・投資・売買・一棟収益・リノベーション・賃貸・管理から移住・教育・生活・観光情報まで
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ハワイのお家、中間価格が71万ドル(約8,400万円)。何故みなそんな物件買えるのか?





Arryです.









ハワイの一戸建ての中間価格(その月に売れた物件を並べて中間にきた価格)、
なんと71万ドルです。(2015年7月時点)

⇒中間価格に関してはこちら
⇒ハワイの不動産知識はこちら
⇒ハワイの不動産マーケットはこちら
を参考にしてください。



ハワイ 不動産



ハワイの最低賃金は2015年1月の時点で時給7.75ドル。
平均月収は2013年で$3,301.13ドル。


親元で過ごして毎月2,000ドル貯金出来たとして70万ドルを貯めるのに30年。。
しかし毎月売れている戸建てのうち半数は70万ドルを超えます。
これでどのように70万ドルの戸建てを買えるのでしょう??







その答えは、





Equity


Equityとは純粋資産価値という意味で、簡単に考えると
不動産を売却すると借入金を返済して残る金額になります。




今現在マーケットで売れる金額 - 残りのローン残債 = イクイティ  
(融資を利用していない場合、マーケットプライス = イクイティ)






アメリカでは最初に小さな物件を融資を利用して購入します。

金利は日本に比べて高いですが、古くても物件価格が上昇するという事を見込んで、
融資を利用します。もちろん返済比率には十分注意する必要が有ります。



となると、収入が月3000ドルとした場合、生活費などのバランスを見て
返済比率を25%として、750ドルをローン返済に充てます。



5万ドルほど頭金に入れ、30年固定、金利4%で15万ドルほど借入れが行えます。
20万ドルの物件となると、ハワイの中間価格である71万ドルのお家に比べるとかなり低く、
ハワイでの一戸建ての所有は無理。と思ってしまいますよね。。



ただコンドミニアムの中間価格は35万ドル
(2015年7月時点)




売れているコンドの半数は35万ドル以下の物件となります。
現在の35万ドル以下のコンド、この地価の高いワイキキでも191件売りに出ています。
20万ドル以下だと85件になります。



カラカウアン ハワイ




20万ドル以下、
例えば独身時代に20万ドルのカラカウアン、
所有権付き1ベッドルームを購入。

家賃は1500ドルしますが、返済は約半分で済みます。












家賃は誰かのローンを代わりに払っているだけで、
お金を毎月捨ているようなものとなります。


しかし融資を利用して購入した場合、ローン返済は一歩づつ自分の物件の
Eqity(資産価値)を高めていきます。




もちろん部屋の中の改装など大家さんにお願いする必要も有りませんw
自分が所有していますから、



これは日本でも同じなので、当たり前。
と思われるかもしれませんが、


物件価格は高いが土地が限られ下がりにくいハワイのマーケット、
間違いない物件を購入すれば、ほぼ返済金額は将来物件を売却すると戻ってくる。
と考える事が出来ます。





日本だと中古に対するマインドの違い、また国、建築会社の方針から
例え新築物件を購入しても、すぐに価値が下がっていきます。
(よほどの都心は別ですが、それでも何十年単位で考えると恐らく下がります。)



長く住むにつれ、返済が進みEquityが増える。
そして物件のマーケットプライスも上がっていきます。




あと日本との大きな違い、金利は全額経費に算入出来ます。

また買い替え時の売却益に対してもかなり高額な控除を受けれます。








そうこうしているうちに結婚、子供が生まれます。
カラカウアンの1ベッドルームより更に広い物件に買い替えます。


20万ドルで購入したハカラカウアンは25万ドルに値上がり(あくまで予想です)、 
その売却資金を次購入する物件の頭金に投入します。




40万ドルの1ベッドルーム(ワイキキに現時点で80件ほど有ります.)を購入する為に、
売却金額25万ドルを頭金に投入(諸経費考慮せず.)。


如何でしょうか?

コンドの中間価格(仮に40万ドルに上昇と仮定)
と同金額の物件を所有する事になります。

次の借入額も今と同じ15万ドル。


金利が上昇し返済額は増える可能性も有りますが、
その時には自分の収入も増えているはず。






このように物件の価格が上がるマーケットでは
Equityというのが非常に有効です。



このスパンを5年と仮定した場合、
毎月家賃1500ドル(恐らく途中値上げされますが、)を払っていた方は、
合計90,000ドルをドブに捨てました。


融資を受けた方は毎月返済した分、自分の不動産の資産価値を上げ、
35万ドルの物件を購入出来ました。
(何の努力もしていません。)


とにかく早く融資を受けて所有するメリットに気づく必要が有ります。





土地が限られているハワイ。
ちなみに人口はというと、2000年は約120万人、2010年は約136万人、
2014年は約142万人と右肩上がり。

ハワイ 人口


(アメリカの人口は約3.2億人。2050年には4億人を突破、
 2100年には4.6億人の予想)



とこの狭い土地に更に人口が増えます。


アメリカの景気がこのような感じで底堅い。
住宅の供給はまだまだ需要に対して足りていない。
カカアコの新築も中間価格を下回るような物件が出てこない。


と、中間価格を下げる要因というものが見当たらない。


ちなみに1990年の戸建ての中間価格は352,000ドル。
2000年は295,000ドル。
2010年は592,750ドル。
そして2015年7月は710,000ドル


この10年スパンの中間価格、価格がピークだったバブルの1990年の時と比べ
2000年は価格が下落しています。

それでも1990年の不動産価格に戻り、あっという間に
2010年は追い越していきました。




そう仕組みは単純、

土地が限られ、人口が増えているハワイ、供給が限られ、需要が多い。
人は住む場所が必ず必要。



しかもインフレが起こっているマーケットだと単純に上がる。
そこに古くても価値を見出すアメリカ人のマインド。


そう一旦突発的な要因で価格が下がっても、人口が減る。または住宅の供給が増えない限り
価格は上がり続けます。









ちなみに中古物件がマーケットに出てから売れるまでの平均日数(Days on Market)
戸建てが16日、コンドは24日(2015年7月時点)


ハワイ 不動産 動向


脅威的な早さで在庫がなくなっていきます
  







この仕組みに早く気づいた人、また無意識に何も考えずに物件を買った人が
ハワイでは今、70万ドル以上のお家を購入しています。









Arry




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究極の質問(為替) ドルは上がる? 下がる? ハワイ不動産への影響






Arryです.









ハワイの充実した一日が終わってきます。

ハワイ サンセット











今日、ニューヨークで開かれた米証券業金融市場協会の会合で、
年内の金利の引き上げの可能性が90%との予測が出ました。


恐らく年内に数段階に分けて金利は上げられます。
(それでも0金利を脱却する為の小幅な上げだと予想されます。)


景気が過熱している局面で金利は上げられますが、
アメリカの金利が上がれば資金はアメリカに流れます。


これまでは日本主導の円安でしたが、
これからはアメリカ主導のドル高になりそうです。











先日某外資系C銀行の方とお話しする機会が有りました。


今からハワイに不動産を購入される方、また今所有されている方、
今後ドルが上がるか下がるか非常に気になっていると思います。



その方の今後為替の予測は、
(あくまでその方の個人的見解です。)







ずばり、









上がる。







との事です。


これまでドル高、ドル安はある一定の周期で繰り返されてきました。
突発的なテロ、戦争、不景気などで突然流れが変わったりして一定の周期が
保たれていました。


これまでの周期からいくと、今後ドル安(円高)に流れがかわるのでは、
という転換期のような気がしますが、


ここ数日の小幅な動きを見ていると、特にまた円高になるのでは、
と思ってしまいます。

ただその方いわく、ドル高は続く。との事でした  










理由は、






アメリカ経済が底堅いから、






これまで外に流れていた資金がアメリカの景気が良くなり金利が上がる事により、
アメリカに戻ってくる。


これまで中東などに依存していた石油がシェールガス革命により依存する必要がなくなった。
中東に流れていた資金の逆流も起こる。


人件費が低い事により中国に頼っていた生産拠点が、人件費の高騰により
アメリカに引き上げが始まっている。(または自由貿易協定のあるメキシコに移動)




そしてアメリカの人口が増え続けている。

前回のマーケットのカテゴリーに記事を書きましたが、
アメリカは2050年には人口4億人、世界4位の人口となる予測です。








そう、労働人口が増えていきます。
Yahooニュースによると来年以降順調に雇用も創出されるとの事。
(失業率も減少しています)



軍事力、経済力、政治力、これまで蓄えてきた金融力学、
そして石油を外部に依存しなくなった事、


これによりアメリカの一人勝ちが起こる(ほぼ起こっている)との事。


さらにアメリカは日本のようなデフレを今から警戒している。
これらマクロの指標を元に考えると、ドル高意外考えられないと、





2年後には最低150円だそうです。
(個人的見解です。。)







アメリカでも日本同様、一般企業に働く人の賃金まで好景気が
反映されているわけではないですが、アメリカ株は絶好調。


バブル的な高騰を見せていますが、トレンドフォロアーのアメリカ人、
一旦良いと思うと、突き進み、日本人のように一喜一憂せず、よほどの事が無い限り
マーケットの変動はあまりございません。


株が好調、生産も好調、いずれは賃金、個人消費にまわります。
日本の方のように貯金を使わない。という事は有りません。








日本には1,000兆もの借金が国にありますが、国民に貯金がたっぷりあるので、
とりあえず国は破たんしませんが、今後も借金は増え続けていきます。




根本的に経費削減だけではやはり財政の健全化は難しく、

個人消費UP⇒企業の収益UP⇒税収UP⇒借金DOWN
という流れが必要なのですが、


なかなかアメリカ人のようなロックンロール精神(お金があれば使う)
は持てません。。




やはり不況しか知らない日本の若い方のマインド、
これを変えるのは難しく、

個人消費⇒好景気からの円高という流れはこの先も見えないかなと、









という事で元C銀行さん、実物資産で流動性を確保でき、
安定マーケットのハワイに不動産の購入を検討されます。



日本からの距離(管理に目が届く)、土地の狭さ、需要と供給のバランス、
ドル資産保有のポートフォリオ、そしてドル高になるチャンス

というのがキーワードのようです。


ハワイ 不動産


この小さな島ハワイに魅力がある限り、ハワイの不動産の価値は
担保出来ます。






そのような恵まれた土地でも希少価値の高い物件であれば、
キャピタル、為替の差益、最大限に活かせます。
(ファイナンスを受けても、賃貸すれば手出しはほぼ0。)




例えばカイルアのカマラナイ、カイルアの中心地、ホールフーズのすぐ隣りの立地。
周りには今後そうそう高層コンドが建たない環境。


カマラナイ






またはワイキキからすぐの低層ロフト、ハウオリ・ロフト
(もう残り二部屋のみですが、)


ハウオリロフト










はたまたカカアコに新しく建てられるホールフーズ直結のアエオ
価格を低く購入出来れば、また将来もしこのままドルが上がれば、
大きなキャピタル狙える可能性がございます。



アエオ



こちらのアエオ、6月22日、東京で紹介イベントがございます。

詳細はこちらから
お問い合わせはこちらから






レイハワイからケニー(R)カスミ(RA)が参加しますので、このアエオ以外にも
ハワイの不動産、興味ありまたら直接会ってお聞き頂ければと思います。
(その他ハワイの不動産に関するどのような事でも結構です。)




是非この機会に東京でのイベント楽しんで下さい!









Arry






※当社、そして私は本データの内容、マーケットの予測を保証致しません。
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今後のマーケット、そこから見える改めて投資の鉄則とは






Arryです.







ハワイに戻ってきました。












やはりいいですね、ハワイ。
とても温かな、スローな空気が流れています。
この独特の感覚、なんとも言い難い。




さて日本では元外資の証券会社に勤務されていた先輩A氏と
現役銀行マンH氏からお話しを聞く機会がありました。


2015年のそして今後のマーケットについてのお話しを
伺いましたので、ハワイの不動産マーケットと伴に、
こちらでご紹介させて頂きます。


(日本、実体経済、為替、日本の不動産、日本の金利、投資の原則
 そしてハワイの不動産
)



少々文章が長く、まとめきれていないので、
興味の無い方はバッサリ以下カットして下さい 笑


ただ日本の不動産、投資の原則あたりは
多少参考になるかなと思います。


あと、ハワイの不動産マーケットと、、





まず日本の株に関してはあまり下がる要因がないだろうとの事でした。

昨年はなんだかんだありながら、16,147円から17,450円と
結局8%ほどの上昇。


GPIF (年金運用組織) の資産分配の見直しにより
国内株の保有率が12%から25%まで増やす事が可能になり、
買いの余力が焼く6.5兆ほど担保されます。


マネタリーベース(日銀が供給する通貨)を異次元緩和後、
国債などを買い取り、毎年60兆から70兆円の供給を増やしていったのを、
80兆円に増加。

ETF(
上場投資信託)の買い入れ額を年3兆円ほど増やし、
先ほどの6.5兆と3兆円の約10兆円が株式のマーケットに投入されます。


何か下落の要因出て、実際に下落のトレンドが出始めるタイミングでの
投入となりそうです。政府としては株式下落を抑えたい。


という事で2万円に到達するかどうか、という所でしょうか、




ただ High Frequency Trading という取引きには
十分注意が必要との事です。

このシステム、私達がネット証券を利用し、発注して実際取引が
約定されるまでのミリ秒以下の単位で、高性能コンピュータが発注を追い越し
買い、それを発注した私達に高く売る。とういものです。

これが実際の取引の7割を占める。とも言われており、
このシステムを起因する暴落、というのは気をつける必要があるみたいです。






さて実態経済ですが、消費はかなりのおちこみ、前期よりは
通常は上がるはずのGDP7-9月の四半期は前期より更に悪化。

設備投資、デパート・家電販売店の売上げ、鉱工業生産指数
全て悪化しています。


インフレ要因としては、オリンピック、米国経済など有りそうですが、

デフレ要因は多く、欧州金融緩和(ECB(欧州中央銀行)の国債購入)、
日本経済の足踏み、中国経済の鈍化、原油の暴落、2017年4月の消費税アップなど、
かなりの要因があります。







為替に関しては既に円が下がり始めて3年3ヶ月。
46円の円安となっています。



金利為替も株も金利も不動産も、下落、上昇のトレンドが変われば、
そのまま一定期間続く。という事を過去一定のスパンで繰り返しています。


一つ一つの上昇、下落の要因も大事ですが、マクロで流れを見る事も
やはり大切のようで、過去為替は3〜4年のスパンでトレンドが変わっていますので、
為替の流れがシフトする可能性もあるとの事です。



ただ前回の円安のピーク、124.40円を超えれば更に大きく円安に
動く可能性があるかも、という事で現在の120円という水準、
そしてこのタイミング、かなり重要な局面と思われます。



そして日本の不動産、人口減少にともない都市の良いロケーションのみは
上昇傾向。特に円安となり海外マネーが入ってきています。




ちなみに IMFが提供している Global House Index、




まず収入に対する不動産価格の比率
(日本が一番先進国で割安となっています。)





不動産購入価格と家賃の比較
(日本が一番家賃が低い。または住宅価格が割安。)










高いと思っている東京、現在の坪単価、麻布が100とすると、
香港 129.3、台北 160.7 ぐらいです。


日本がこれだ割安に見えるとやはり海外マネーは流入してきます。
ただそれは都心の一等地。となります。


割安という事で都心以外の場所での集中投資、とういのは人口の動向を見ると
非常に危険で流動性が保てない資産となり、それは資産と呼べず負債に
なってしまう可能性があります。

(人口動向、次の投資の鉄則の項目を参考にしてください。)






あと、日本の金利関してですが、


現在短期プライムレート(銀行が企業に行う1年以内の優遇金利)が1.475%。
およそこの短期プライムレートのプラス1%が、私達が銀行から借りる
変動金利に連動します。という事で現在基本の住宅ローンは2.475%。


その短期プライムレートは、無担保コール(銀行間が超短期に貸し借りする際の金利)に
連動しています。無担保コールにプラス1.405%が短期プライムレートとなります。

という事は無担保コールの現在の水準は相変わらず限りなく0%に近くなっています。
今が底でこれ以上日本では金利が下がる要因はなく、上がる可能性のみございます。


今固定金利に変えたり、規模が大きければスワップオプションなどを行う事で
金利上昇のリスクをヘッジする事が可能です。

金利も一旦上がる。となった時には上昇トレンドに乗る事が予測され、
その時にヘッジをかけても遅い。という事になります。

が、日本の金利は今底で、急激に何パーセントも上昇する。という事はなさそうです。

ちなみに日本国債10年もので0.195%、10年リスクをとってのこの金利。


しかし超慎重派の日本人はこのようなほぼリスクの無い、
ほぼタダでお金を貸してくれる状態でも更に悪くなるのでは、
という事を考え、むやみに融資を受ける。という事はしません。

何万という高金利の借金というのは、カードローンを利用しますが、
何億という超低金利の銀行から融資は行いません。


もしロックロールなアメリカ人がこのような超低金利を利用出来るなら、
まず間違いなく自己資金を利用せず、銀行からお金を借りまくるでしょうね(笑)




とここまで書いておきながらひとつひとつの細かな要因を
見て判断する投資、シンプルな事を忘れているような気がします。




投資の原則、としては忘れがちですが当たり前だと思いますが、
安いもの、伸びていく事に気付くといところかな、と思います。



天然資源豊富なロシア全体の株価総額が下落し、
アップル一社に抜かれている現状。またルーブルの下落。

冷静に見ると資源をそこまで持っている国の株価が、
アップル一社に負けているというは、恐らくロシアの株価が
下がりすぎているのだろうな、と推測出来ます。



そして2050年の人口、アメリカも4億人

1位 インド 約16億人
2位 中国 約14億
3位 ナイジェリア 約4.5億人
4位 アメリカ 約4億人

なんと世界人口の75%はアジア人となります。

ソフトバンクは中国企業を買収、インドへも進出を考えています。
今と同様に普通に物を売るだけでも、このような人口増加地域は
売上げが伸びます。


ちなみに日本人は約1億人 (20%減少) 2100年には8,000万人ほどに。
このマーケットをどのように考えるか、


また先進国では今より技術が進化し、今ある職種がその頃には
半分にあるとの試算も。



全体のマーケット、そして今何が安いか、将来の事実を見て、
持たれている資産の一部を一番良いタイミング、場所に投資する。

全ての資金を投入するのではなく、期間も分散する。




という事が、株式など一点の上昇だけを見て投資する手法と違い、
資産形成の手法として王道だ。という事、



らしいです。



確かにリーマンの時には更に株、不動産は下がると思い投資できず、
数年前の1ドル80円の時いはまだ円は上がると思い投資できず、

そんなに難しいことではないような気がしますが、、








最後にハワイの不動産、こちらは今からが上がり基調となる予測です。



ハワイアンモナークという単身向けの比較的お手頃な投資物件、
所有権付きのお部屋、昨年は12万台の取引が有りましたが、

今は最低でも16万台からの取引となっています。

弊社で管理しているこの物件のお部屋、1100ドルの家賃が1300ドルにて
賃貸されています。



ハワイならではの様々な特徴が有り、マーケットにも様々な要因が有りますが、
他が上がっているから値上げする。というトレンドが築かれつつ有ります。



上記に述べた通り、特にアメリカ人はトレンドをフォローする傾向が非常に強く、
このまましばらくは(2020年あたりまで?)上がり基調だと、不動産価格、
家賃相場などから実感しております。





以上長くなりましたが、今年、今後のマーケットの予測、まとめさせて頂きました。
A氏、H氏、私個人の予測にすぎませんが、多少参考になればと思います。





円安で相対的な円の価値が下がっていますが、今回の日本出張で
デフレによる割安感も実感しました。

マクドのビックマック(様々な材料で構成されているので物価を見る時に利用されます)、
日米の販売価格で考えると、本来は1ドル約80円が物価の水準、
と考えられますが、現在の為替は1ドル約120円。

ドルでの収入が有る私にすると差額の40円ほどお得に感じました。
持たれている資産の一部組換え、ドルでの資産を形成しドルでの所得を得る。
出来る方は早めにやられた方がいいかなと思います。






いや〜それにしても半袖で寝れるハワイは最高です。






 
Arry


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金利・不動産価格が動くと、支払い金額が1億円ほど違ってくる・・



アリーです.




一昨日ぐらいから波がいい。



まだ今日もギリギリ残ってそうなので、海、行かなければ、
サウスのスゥエル、いつまで続くかわかりませんからね、





ポップス ハワイ




今回は、ハワイで融資は可能か?金利はどうなる?という、
また少しマニアックな内容となりますので、興味の無い方は
早めに海に行って下さい!




ただ一番最後に書いた買い替えの例は、ちょっとした
話しのネタになるかもしれません。





という事で、






まずハワイで日本人は融資が受けれるか?
答えはYesでもあり、Noでもあります。




銀行の属性の判断の基本は、日本で融資を受ける時かわらず、
日本での収入、ローンの有無などを細かく確認されます。


やはり銀行も融資することによる金利、また手数料収入を望んでいますので、
貸し倒れを起こすリスクが少ない日本人は優良な顧客となります。



ただし金利は 約4から6%と、日本の住宅ローン1%台などと比べ
かなり高くなります。


個人の保証は必要なく、物件を担保に融資(ノンリコース)が行われますので、
金利、頭金もある程度の割合となります。



そして日本人は更に、アメリカ人と比べると頭金の割合が高かったり、
金利は0.5から1%ほど上乗せされます。



やはり個人保証なしのノンリコース、日本人に対する信用調査を
しっかりできない事を考えると、多少の上乗せは仕方ないのかなと思います。


アメリカ本土系のファイナンス会社では難しく、やはり日本人相手に
経験のある地元の銀行が日本人の方相手の融資には積極的です。







また物件によって融資出来る物件、出来ない物件というのがあります。


例えば、フルキッチンと呼ばれる、コンロが3つと、大型の冷蔵庫、
オーブンが備わっていない場合、融資が難しくなります。







アイランドコロニーのスタジオタイプ、

オーブン無しのコンロが2つ、というのが基本ですので、
ほとんどの金融機関で融資の対象外、となってしまいます。




また投資家さんの所有するユニットの割合が多いコンド、
商業テナントの入居している割合が多いコンドに対する融資が
難しい場合が有ります。





下記に自宅用に20%の頭金で20万ドル(約2,160万円)を
融資を受けた場合の各レンダーの金利を紹介させて頂きます。



※APR(Annual Percentage Rate)を表示しています.
 APRは借入時の諸経費も反映した上での実質金利となります.
※ご自宅用ですので、投資用よりは低い金利となります.
※基準の金利です。各個人の属性を見てここからプラス、マイナスされます.
※またレートは日々変動します.





Bank of Hawaii
15年固定 3.11%
30年固定 4.00%


First Hawaiian Bank
3.12%
3.980%

Central Pacific HomeLoans
15年固定 3.169%
30年固定 4.05%

Territorial Savings
15年固定 3.169%
30年固定 3.95%


Wells Fargo Home Mortgage
15年固定 3.323%
30年固定 4.082%







ちなみに過去30年、アメリカでの金利の平均は7.6%となります。
現在の約2倍の値です。


1980年台の金利はなんと最高で18%。





昨年から上がり続けている金利、
2015年も専門家は上昇すると予測しています。



今月には金融緩和政策も抑制され、
金利の上昇とともに新興国に流れていたお金が、
大量にアメリカに流れ込み、ドル高にも歯止めがつかない状態
となりそうです。






そして以下に、今後物件価格、金利ともに上昇した場合の、
総支払額の差を説明させて頂きます。





今お持ちの50万ドルのお家を売り、ある70万ドルの物件を購入しようと、
頭金に21万ドル(30%)をつぎ込み、残り50万ドルほどの融資を受けた場合、


30年間固定、金利を4%として、頭金の20万ドルも含めて
総支払額はおよそ105万ドル





もし今買い替えを行わず10年後、改めて同じ物件の購入を検討すると、


同じ50万ドルのご自宅は80万ドルに、
そして同じ70万ドルのお家は112万ドルになると仮定します。

※これまでのハワイの不動産のインフレ率6%を単純に当てはめた場合.


金利の上昇は仮に2%とし、6%で試算させてもらいます。




112万ドルの30%の34万ドルを頭金に、残り78万ドルを30年6%固定で借りると、
総支払額202万ドル




不動産自体の開きは20万ドルのものが10年で32万ドル。
キャッシュでの購入ですと、価格自体は両物件平等に上昇すると仮定し、
まだ手の届く範囲ですが、


融資を受けての購入ですと、支払い額が2倍となります。
10年間でその差およそ100万ドル(約1億円)


※6%以上の更なる金利の上昇、また不動産価格が年率6%以上の上昇は、
 起こる可能性が極めて高いのですが、ここでは恐ろしくて考慮していません...



前のメルマガにも書きましたが、為替も金利も価格も上昇局面の今、
買い時は、『今』という事になり、早めの30年固定金利がお勧めです。



ハワイの大手銀行さんのローン担当のご紹介や、モーゲージブローカーと呼ばれる
様々なローンを扱う会社の担当、ご紹介可能ですので、興味ある方はこちらから
お問い合わせ頂ければと思います。




では、Happy Aloha Friday!






Arry




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ハワイの不動産価格、何故下がらない?



アリーです.






この時期日本からオーナー様が続々と日本から来られています。
リフォームの打ち合わせや、買い替え、売却など。
皆さま良い資産をお持ちで、タイミング良く動かれます。











全て美味しく頂きました!



日本からのお土産、味だけでなく、目で楽しみ
季節も感じさせてくれますね、





今回、また不動産のお話しになりますが、前回お約束した通り、
ハワイの不動産マーケットが何故下がらないか、という事を
少しお話しさせて頂けたらと思います。



少しというか、また長くなっていまいそうですので、
興味のない方は今日はここまで、という事で(._.)_









過去ハワイの不動産マーケット、順調に上がり続けています。
ハワイの不動産は、平均年率6%のインフレを起こしています。



しかしそれはあくまでこれまでの平均で、上昇ステージに入ると一気に上がり
不景気になるとしばらく停滞が起こります。(極端な下落は起こりません。)





ハワイ 不動産 マーケット








何故物件価格が下がらないのか、、






原因はズバリ 『供給不足』




この一言につきます。





中古戸建ての中間価格は約70万ドル。
こちらがあと4ヶ月で80万ドル近くになると予測されています。
6%どころでなく、14%の上昇です。


※中間価格とは全ての売れた物件中、真ん中にくる物件の価格です。
平均価格とは違い、超高級な物件がその時に売れた、や、
超安い物件が売れた、という事に影響されません。





ハワイ、景気も上向きで、人口も増え、需要は増え続けていますが、
供給が全くおいついていません。


州の規制が強く、また富裕層は価格上昇を望んでいますので、
新規の低所得者向けの住宅開発が追いついていません。




ちなみにカカアコの広大な土地を保有するハワードヒューズと、
カメハメハスクールが計画する再計画、



全て私有地となり、ホールフーズなどのスーパーやショップが完成し、
電車が開通し、駅と海を結ぶ公園がつくられ、警備員が見舞り、
自転車レーンが出来て、ホームレスは0。



魅力的な街となります。




カカアコ開発




このカカアコ地区には最終的に4,200戸(うち2,000戸が賃貸物件)が供給され、
220万ドルの固定資産税収入増が見込まれるとのことです。



しかしコンドの販売価格はほぼ50万ドル以上と、コンドの中間価格、
35万ドルをはるかに上回っています。



ハワイの場合、法律で一定の割合は適正価格住宅(Affordable Housing)として
供給する必要が有り、カカアコ地区でも一定割合が供給予定ですが、
中間価格を押し下げるような供給数、価格とはなりません。







では、



『いつ物件価格が下がるのか?』




これは逆に考えると、中間所得者向けの住宅が新規に供給された時、
となります。


※もちろん若干中間価格が下がることや、社会情勢などで短期的に
下がることはありますが、ここでは長期的に下がり続けるという現象が
いつ起こるか?という事に絞って書いています。





アメリカでは住宅に限らず、物を長く使い続けるという文化も根付いています。
スクラップ&ビルドを繰り返す日本とは違い、大丈夫?というほどの物件が
多く存在し、立派な価格で取引がされています。



自己責任の社会なので、一般アメリカ人は買った家に対して、
瑕疵を追求するという事はあまりせず、自分で修繕を行っていきます。




そのようなマインドが有り、しかも土地が限られ
人口の増え続けているハワイ、



低価格の住宅供給数の急激な増加は考えにくく、
需要と供給の中で価格が決まりますので、しばらくはこの上昇トレンド、
続くと思います。



また世界中にハワイという名前は知れわたっていて、
恐らく富裕層の中では世界で一番有名な観光地であるハワイのブランド。



この小さな島に対するこれだけの注目度を考えると、
価格の下落、というのは簡単な事ではないだろうと想定出来ます。


特に立地が良いコンドや戸建て、お手頃価格で買えるようになる時代は
到来することなく、今が一番の買い時であるだろうと想像できます。



またハワイでテロや地震などが起こって観光客が訪れなくなった場合でも、
短期的には住宅価格の下落、というのは起こりうるかも知れませんが、
回復は早いと思います。(放射能の汚染などが無い限り)




更にマニアックな情報、物件情報など、こちらからメールマガジンに
登録頂けますと、あまりブログに書けない事も書かせて頂きます。




ハワイの不動産、日本のバブルの時のように、
実体経済をはるかに超えた価格になると危険ですが、


供給数に注視していれば、この先のマーケットの極端な下落を経験する前の
売却は可能かと思います。



売却のタイミングを逃したとし、出口を失敗した場合、
最悪長期保有という手段にうって出ることも可能かと思います。

(その場合、金利も上昇していますので、万が一家賃が
下落する局面に入った場合、返済比率などには十分ご注意下さい。)


やはり投資というのは、最後物件を売却した時に利益が確定し、
投資の成否が決まるという性質から長期保有するより、短期で結果を残したい。
と思われる投資家さんが多いですね、






一つ先日のフリップに関するブログで付け加えたのですが、
5年以下の短期で売買すると、日本では個人ですと税率39%となります。
(5年を超えると20%)


ハワイでの不動産所得、売却益に関しても、もちろん日本で
申告が必要となりますので、購入時には国際税務のわかる税理さんと
十分ご相談下さい。
(もちろん弊社からもご紹介可能です。)



また築年数が古い物件を購入し、償却がたくさんとれるといっても、
売却時の簿価はその分減り、譲渡税がかなり増えてしまいます。



売却時に他の不動産で損を計上出来ない限り、
減価償却を使ったスキームは、税金の繰り延べにすぎませんので、
予めご留意ください。


法人で購入されますと、不動産以外の経費も計上出来ますので、
予め損が出そうな年に、売却をあてる事が比較的容易かもしれまんね、


ちなみにアメリカでの鉄筋コンクリート造の償却年数は、
購入してから27.5年で均等に償却されます。



日本の場合は、法定耐用年数(47年)-経過年数+経過年数×20%
で償却されます。


ハワイアンモナークの場合は35年経過していますので、
19年での償却となります。


購入前には日米の税務、特に不動産に強い税理士さんと、
相談費用を払ってでも必ずご相談下さい。
相談費用分の元は簡単に取り返す事が出来ますので、


不動産は購入時に投資の成否がほぼ決まります。

※税理士さんは弊社からご紹介させて頂きます。
 現在税理士さんをお持ちの方も、アメリカで物件を購入される際は、
 セカンドオピニオン的に活用下さい.




購入後はお部屋を満室にする努力は出来ますが、
利益を増やし、経費を削減する方法は限られています。



物件選び、またどのように購入するかが、
成功の鍵となります。






明日27日(土)、明後日28日(日)に相談会開催しますので、
お時間のある方は是非、ご参加下さい。



※ 28日(日)はほぼ予約がはいっております。
※ またこれ以外の日程でもご連絡頂ければ弊社オフィスにて
  ご相談、お待ちしております。

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   アリーの好きこそ不動産の上手なれ in ハワイ
   
  
 


ハリケーンの警戒中、いつの間にかインターナショナルマーケットプレイスが、




アリーです.





今朝上陸されるとされていたハリケーン、
勢力が弱まり、台風の形は崩れ、大きな雲の塊になりました。




ハリケーン ハワイ




ハワイ島では家などに被害は出ているようですが、
最接近間近の今朝の通勤中は問題ありませんでした。
このまま何の被害の無い事を祈ります。



という事で本日の食事会、開催させて頂きます。
安全第一でご参加下さい。




しかし危機管理能力が高いですね、ハワイの人は
学校、バス、ショッピングセンター、銀行もストップ、
閑散としています、ワイキキ。

懐中電灯、水、缶詰は軒並み売り切れ。







ところで昨日、



ハリケーンが来るという事で
管理物件のバルコニーの点検に回っていたのですが、
アイランドコロニーからのラナイから下を眺めると、




International Market Place




なんとインターナショナルマーケット、
略してインタマ、もう完全にございません。


あっという間にに更地になって、お隣りのホテル、
オハナイーストもほぼ原形なし。



わかりますでしょうか、
更地の左、現在解体中のホテル跡地に駐車場が、
そして残りの敷地にサックス・フィフス・アベニューなどの
デパートが誘致され、新たなショッピングモールが
オープンします。



インターナショナルマーケット 再開発


全て低層の建物となります。





近づいて見てみると、



インターナショナルマーケット 再開発 ハワイ


デニーズ、まだギリギリセーフ、




インターナショナルマーケット 再開発



車と人、増えるでしょうね、この辺り、
ただ楽しみです。どのような変化が起こるか





当社は本データの内容、マーケットの予測を保証致しません。
ご自身の責任でご判断下さい。



と前置きしつつ、



この辺り、価値が上がります。


先の写真はアイランドコロニーからの眺めですが、
アイコロの価格も少なからず影響されると思います。
物件価格、家賃、大幅に上昇傾向です。



完成は2016年春の予定。





そうそう、もう一つハリケーンが近づいていますので、
引き続き警戒下さい。




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またまた前回の続きです。 アメリカの今後の金利、そしてハワイの不動産マーケット、この先どうなる?


またまたハワイの不動産マーケットのお話しです。


さすがに3回連続で金融、不動産市場に関する事書くと、
不動産会社のエージェントらしいですね、


やはり日本の相談会に来れれる方、
マーケットの動向にはすごく気になるようです。


そらそうですね、何千、何億円の商品を
購入するのですから、



アナハ タウンハウス




アメリカ、特にハワイの不動産、
日本の資産を分散させる目的では非常に有益です。


ドルで価格が下がりにくい、ましてや上がる可能性の高い、
形として残る不動産に分散。


ハワイであれば、比較的流動性もある程度確保出来ます。




日本に地震や放射能、デフォルトなどのカントリーリスクが
あるとするなら、ヘッジ先としてはハワイの不動産、
最適かなと思います。



ただしキャッシュフローを狙う投資に関しては、
利回りの低さ、イールドギャップの少なさを考えると
日本ほどの魅力はありません。






さて、前回の続きのマーケットの重要な指標、
Absorption Rate



こちらは現在ペースで売れ続けると、
今ある在庫がなくなるまでの期間を元に算出し、


現在のマーケットがSeller's Marketか、
Buyer's Marketかをの判断に利用出来ます。



この指標、6ヶ月以内ですと
Seller's Makerket (流動性が高く、在庫が少ない売り手市場)


6ヶ月以上ですと
Buyer's Market (流動性が乏しく、在庫が多い買い手市場)

となります。



ホノルルの4月のデータを元にAbsorption Rateを
算出すると、


コンドは 3.4ヶ月
戸建ては 2.9ヶ月




と、かなりのセラーズマーケットになっています。
売りの物件が少なく、マーケットに出ると、
すぐに売れる状態です。




ハワイアンモナーク



私も物件を売りに出し、問い合わせの多さを
実感しています。

特に戸建ての動きは早いです。




長くなりますが、あともう一つ


ハワイのマーケットの特徴の一つに
リスティングの価格(売りに出した時の価格)と、
最終的に売れた価格の差が、3%以内
収まっています。


アメリカ本土ですと、
100%近く差がある州もあります。





売主さんに対する印象を悪くしない為、
あまり低いオファーをいれない事が
大きな要因とのことです。


最近の傾向として、どうしても欲しい物件には
販売価格より高い買い付けを入れる傾向にあります。




キャッシュで買い付けを入れる事、
そして販売価格より高い買い付けを入れる事、


とうことでマーケットに出してから
契約がクローズするまでの期間が最近、非常に早くなっています。



このようにして前回説明したステージ2での上昇傾向が
牽引され、ある一定期間持続することになります。



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前回の続きです。 アメリカの今後の金利、そしてハワイの不動産マーケット、この先どうなる?


ハワイの不動産マーケット、今後はどうなる?





と、その前に日本帰国時の恒例の行事、
散髪へ、




日本 散髪





今回はハワイへ旅立つ息子とともに、




ハワイ カット



いつも有難うオレンジさん、





小学校に入学する息子、頻繁に日本に帰って来れないので
次散髪するのはハワイでしょう、



ハワイ 散髪



この髪形、ハワイで再現出来るかな、、






散髪 ハワイ



私の髪で遊んでない?








さて本題ですが、


6月のオアフ島、戸建て不動産の中間価格が
なんと70万ドルに、ハワイでの史上最高を記録しました。


※中間価格の説明はこちらからどうぞ
※ホノルル不動産協会のマーケットレポートはこちらから





ハワイの不動産、
これまで次の4つのステージを繰り返してきました。





              販売物件数            販売価格


ステージ1     (増加)           (横ばい)


特徴: 売れるユニットが増えるが、価格は据え置き



ステージ2      (増加)         (上昇)


特徴:売れる物件が増えるにつれ、価格も上がる
※ 現在はこの段階に入っています



ステージ3      (減少)            (上昇)

特徴:売れる物件が徐々に減ってくるが、価格はまだ上がっている。
   景気が悪くなり売却物件数は減るが、契約が完了するまでの時間差が有り
    価格はまだ上がっている。




ステージ4      (減少)          (下落)

特徴: 売れる物件も減り、価格も下がる






以前のピーク突入は2005年頃、
そしてかれこれ8年、昨年ステージ2に戻ってたようです。


ハワイではサイクルが一周するのに約8から10年、
1ステージ2年〜2.5年と考えると、


大きな経済的、政治的不安定要素がなければ、
2016年ぐらいまでは上昇傾向と考えられます。


ちなみに今年の中間価格の予測はこちらから



アメリカドルも株もまだまだ上がるという風潮、


これからピークまでどれだけの期間継続するか、
マーケットに注視しましょう。



ただ大きな不況などあれば、このサイクル崩れると思いますので、
世界情勢、経済の動きにも注目しておいてください。




アメリカ経済を読むのにわかりやすい指標の一つ、
自動車販売台数

こちらを参考にすると、アメリカ経済の動き
わかりやすいです。




そして、マーケットの重要なもう一つの指標に
Absorption Rateというものがあります。



また長くなってしまいましたので、
次回にお話しさせて頂きます。







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アメリカの今後の金利、そしてハワイの不動産マーケット、この先どうなる?


日本に帰国しました。
やはり日本食、最高ですグッド



早速、大阪にて相談会を実施していますが、
賃貸収益物件、一棟ものを中心に投資されている方から
次のような質問がありました。



『 果たしてこの先のアメリカの金利は
                   どう推移するか?? 』



この動きさえわかれば、不動産投資では
限りなく出口が予測しやすくなりますよね、




銀行 ハワイ




私は専門ではないので、アドバイスや
もちろん断定的な事、言う立場ではありませんが、


普段懇意にしている弊社提携のモーゲージブローカー、
リチャードさんに確認すると




金利に関しては3,4ヶ月は横ばい(または若干の微増)
の状態が続き、秋ごろから年末に上昇の気配がある
とのことです。



まだまだアメリカの金利最低基準ですが、
昨年の市場最低金利の時期に比べると既に
1%上昇しています。



ちなみに銀行などのリーテールレンダーは、
ローン以外の仕事も行っているので、ローンに関する
ライセンスを全員が保有しているわけでなく、
知識もかなり個人差がありますが、



モーゲージブローカーは、ローン専門で仕事をしているので、
融資に関する知識が豊富です。



日本人の方でもハワイで物件購入、
銀行によっては、今なら4.5%の金利で融資を
ひっぱる事も出来そうです。


これでもアメリカでは史上まれにみる
低金利となっています。


イールドギャプで考えると、
日本のようにはいきませんが、、




金利に関しても、個人ブローカーは、
銀行などのように多額の広告費、人件費などにコストを
かけているわけではないので、手数料も含めて
低く提供することが可能です。


またローン利用者は、様々なレンダーからの
プログラムから選択可能となります。



※弊社は、様々なローンを扱うモーゲージブローカーの
 ご紹介が可能です。いくつものローンを扱える資格を
 保有したローンのスペシャリストです。




そして、ハワイのマーケット・・・


ブログ長くなりすぎましたので、
また次回に書かせて頂きます。。





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   アリーの好きこそ不動産の上手なれ in ハワイ
   
 


この2つだけ覚えておけば、ハワイのマーケット感はつかめます


ハワイのマーケット、理解する為にはとりあえず
次の二つの指標を頭に叩きこんでいればOKです!



ハワイ 不動産 マーケット





まずは 中間価格

こちらは、1ヶ月に売れた全ての物件を並べて、
中間にくる物件の価格です。


(平均価格より若干低くなる傾向があります。
 特別高い物件や、特別安い物件に影響される事がないので、
 平均価格より中間価格の推移に注目しましょう。)



※ 少し古くなりますが参考に2月の数値を見てみましょう。
  全て昨年同時期、2月と比べた場合です。



戸建中間価格

全米では9.1%の上昇で $189,000
ハワイは13.2%の上昇で $679,000


※全米平均より3.5倍高いですね、ハワイ。




コンド中間価格

全米では 1.8%の減少で$187,000
ハワイ は5.7%の減少で$359,450  


※ アメリカの他州だと戸建て、コンドともに同じような価格ですが、
  ハワイは1.8倍の開きがありますね。





そして、Days on Market略して DOM
(マーケットに出てから売れるまでの平均期間)

 
全米の戸建て、コンドの平均は、62日

ハワイの戸建ては、 24日
コンドは、34日となっています。

 
ハワイの中間価格の高さ流動性の高さ、改めて実感します。



但し、毎月の流れ、マクロでも見て行く必要がありますね、
2016年、いや2019年まで、何もなければ上昇のトレンドと
予測されています。



オアフ島のマーケットレポート、毎月7日に発表で
誰でもこちらからアクセス出来ます。


もちろん私どもにご相談頂ければ、これからの
マーケットの動向なども同時にお伝えすることが可能です。
メルマガにもこれからの動向など書かせて頂いています。



マーケット読めずして投資に成功なし、




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